こんにちは、戸建ての家賃を値上げしたケチ子です。
先日戸建ての退去の申し出があったと管理会社から連絡が来た。次の募集では値上げしてはどうかという提案だった。元々、この戸建て、地元の不動産会社に募集を依頼。その会社の担当者が急に辞めたことでほったらかし（募集せず）になり1年近く入居が決まらなかった。相場が高いのかとその会社HPを開けたら、なんとのってないじゃないか！（ここでほったらかしが発覚ー速攻文句を言いに行った。もっと早く気づけばと後悔）ということで大手の会社3社にお願いすることにし、その際大幅に家賃を下げた。するとすぐに決まったよ。そんな経緯があったので、管理会社は1000円値上げの提案だったけど、ケチ子は強気に3000円値上げした。そして2週間で次の入居が決まった。やっぱり安すぎたんだなあ・・・
レオパレス21からメールで届くメルマガ「未来サポート通信」。今月号はアンケートだった。
もっと読んでもらうために、読者がどんなことに興味を持っているか調べるためのアンケートらしい。アンケートと言っても、意見を書くだけ。後はオーナーか家族か、年齢にチェックを入れるだけ。
今月号は、このアンケート募集だけの内容。特にオーナーにとって有益な情報とかはなかった。う～ん、これって、来月メールが来た時、開けようって思わないよね。メルマガって、その中に自分の欲しい情報、興味がある情報があるから、わざわざ開けて読むんだよ。興味がなければそのままスルーするよ。
「未来サポート通信」を作ってる人は、こう書いてる。
こちらのﾒｰﾙﾏｶﾞｼﾞﾝ【未来サポート通信】は2021年よりお送りしております。
今年度も皆様のしあわせな『未来』と『承継』のために
少しでも皆様のお役に立てるような情報をお届けしたいと考えております。
オーナーに役立つ情報って何だろう？って思ったら、もっと細かいアンケートをすべきなんじゃないの？例えば「サブリースについて分からないことはありますか」「ある」「なし」サブリースをやめたいと思いますか」「理由・・・」「サブリースが終わる30年後はどうするつもりですか」「自己管理で経営」「建て直し」「売却」。ケチ子がちょっと考えただけでも３つや４つの質問はすぐ考えつくよ。
ケチ子は前にも書いたけど、レオパレス21はオーナーの適切なニーズを掴み損ねて儲けるチャンスを逃してると思う。ケチ子が30年のサブリース契約が終わるのが15年後。田舎だけどその地方の中心に近い場所にあるため、ニーズはある（地元の不動産屋さんの話）。築30年のアパートなんて、楽待などの売買サイトにはゴロゴロしてるから、すぐ壊すことは勿体ないと思ってる。
ここでレオパレス21はどうするか？まず仲介。レオパレス21のオーナーの中には物件を増やしたいって思ってる人もいると思う。レオパレス21の物件を売りたいオーナーと買いたいオーナーをつなぐなら、そこはレオパレス21が間に入るのがいいと思う。そして、今レオパレス21の物件がいっぱい売りに出てるけど、銀行融資は厳しいらしい。かといって現金で買えるほど値段は安くない。だったらレオパレス21が会社の信用力で融資してくれる銀行を見つけて紹介する。そうすれば買いたい人も苦労しないで融資が受けられる。
次に建築部門の再開がカギだけど、建て直したい人がいれば、そこはレオパレス21が請け負う。だけど、これからはサブリースは選択肢の一つで、選ばないでもOKとする。家具家電付きもオーナーの自由。できれば間取りも何種類かあって、金太郎あめをやめればいいと思う。
ケチ子の2棟目は、レオパレス21で建てているけれど、土地から購入でローンを返すといくらも残らない。だからサブリースをつけられなかった。普通に建てて貰っただけ。でも建てればそこにレオパレス21の利益は出るよね。
次はリフォーム請け負いをやればいいと思う。レオパレス21物件の特徴でもある作り付けのベット。ケチ子的にはちょっと微妙。自己管理に移行したら、レオパレス21カラーも塗り直したいし、ベットは取り壊して、フローリングかクッションフロアにしたい。そういうのまとめてやります的な部署があってもいいんじゃない。
地主にアパートを建ててもらい、その物件をサブリースで丸々面倒みることが利益の最大化だったんだと思うけど、時代はもう次のステージに行ってる。レオパレス21が 管理戸数10万戸になったのが1998年。約25年前。これから続々と30年を迎える物件があるはず。これらのリフォーム需要や再建需要を取り込むことも視野にいれて、早急に建築部門を再開すべきとケチ子は思ってる。
アンケートを送る代わりにこのブログを書いたケチ子でした。まあ、なんの知識もなく勝手なこと言ってるだけと笑われるレベルかもしれないけれど。ケチ子はレオパレス21の復活を願ってる。
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