こんにちは、おと休パスのプランが決まらないケチ子です。
JR東日本が販売する、大人の休日俱楽部会員専用「大人の休日俱楽部パス」（おと休パス）の3回目の利用終了が1月30日に迫ってる。おと休パス3回目は、１月18日～１月30日の間に 4日間連続でJR東日本管内の列車（新幹線を含む）が乗り放題で、15,270円という超がつくくらいお得なパス。今回はいろいろ予定が入っていて、どうしても4日間の日程が取れない。だから今回は泣く泣く3日間の旅行に。それでも十分元はとれるけどね。
先日4棟目のアパートの管理会社から最後の1室の入居が決まったと連絡がきた。10月初めに購入した時はまだ半分も決まってなくて・・・ちょっと不安もあったけど、その後順調に入居が決まっていった。このアパート、駐車場が3台分しかなくて、それがちょっと弱点。それで隣地が売りにでたら購入すると営業さんには伝えてある。隣地が購入でき駐車場が確保できればかなり強みがあると思ってる。
ケチ子の3棟目、4棟目は新築建売アパートを購入した。YouTubeの不動産投資の動画では「新築は高いのでやめた方がいい」といろいろな人が言ってる。利回りが低いからだ。でも「中古の利回りの高いものは、それなりのリスクが伴う」とも言ってるんだよね。ある有名不動産投資家の方は物件を見に行くときに、建築士さんとリフォーム屋さんに日当を払って一緒に行ってもらうと言ってた。プロの目で物件の傷み具合、必要なリフォーム費用をその場で判断するそうだ。ここまですればクズ物件を掴む危険性はかなり低くなるよね。でもケチ子のようなレベルではムリ。
ケチ子は中古物件を見に行ったのは１回ぽっきり。３棟目を買う前。ネットに出てた写真とは大違いのボロ物件だった。その上地図上では気が付かなかったけどアパートが建ってる場所は窪地。周囲より低くなってるせいか湿気が貯まりやすいらしく、アパートも年数に比べ錆が目立ってた。建物の傷み具合より、接してる道路の下に大きな排水管が通ってるらしく、ごうごう水の流れる音がずっとしてるのが気になった。湧き水があるってことだろうか？
ケチ子は物件を選ぶ基準の一つに「水のそばは買わない」というのがある。だからこの水の流れる音で却下（値段が高かったし）その後に新築の3棟目を紹介されて購入した。新築なら傷み具合は気にしなくていい。その上すでに満室。購入したらすぐ満室分のお家賃が入ってくる。安心して契約できたよ。新築って利回りが低くても、数年はリフォーム費用は発生しない。中古物件は買う時の利回りは高くても、リフォーム費用も含めて計算すれば最初の利回りより低くなる。購入後雨漏りや水回りの修理が見つかれば、また費用がかかり利回りは低くなる・・・次々にトラブル発覚、修理費用の発生、こんなことがあればストレスだよね。だったら多少利回りが低くても安心買える新築の方がいいと考えている。（いい中古があれば買いたいけど）
今年は規模が大きくなってきたので、節税も勉強しようと思ってるケチ子でした。取り敢えず2023年は初ふるさと納税と小規模事業共済申込をやってみた。他にも節税対策ってあるんだろうか・・・
コメント
ケチコさん
のぶくんです
お久しぶりです
先日、classLが送られてきて、レオパレス21っていったい何だろうって思ったのでコメントを書くことにしました
classLVol.60の37ページの原状回復費用についてです
私のようなオーナーとしては入居者はレオパレス21さんであってレオパレス21さんがだれに再契約しようが関係ないとの立場で対応してきました
入居者がレオパレス21なので家賃減額請求は可能との理解です（私は調停をしました）
classLの記載によれば入居者はレオパレス21ではないように取れます
入居者はレオパレス21がまた貸しした第三者と取れます
では、レオパレス21は仲介業者なのでしょうか？
ケチコさんはレオパレス21さんの立ち位置をどのように考えますか？
仲介業者なら家賃減額の請求はできないはず
入居者なら原状回復費用（壁紙など）は請求できないはず
どっちなんだい！
混乱しつつ確定申告の準備中ののぶくんでした
のぶくん コメントありがとうございます。
お久しぶりです。
classLを処分してしまって、37ページの内容が確認できないので、
のぶくんの文面から考えを書きたいと思います（見当はずれだったらごめんなさい）
私にとってレオパレス21は入居者だと思っています。
だから実際の入居者にいくらで貸そうが、空室がでようが契約した家賃をもらってると。
仲介業者なら契約は私と入居者でしなければなりませんよね。
アパートを建てて数年たった頃、植栽が枯れていたので植え替えをしたいと申し出たことが
ありました。
レオパレス21からは。草花1本勝手に植えることができないと言われました。
その時から、私のアパートはレオパレス21に里子に出した子供と思うように
なりました。
里親がどう育てよう文句言えない立場って感じでしょうか。
現状回復費用は、2棟目のアパートの場合、退去者と大家がそれぞれの責任の割合によって負担額が決まっています。
管理会社からなぜこの金額なのかの説明もあるので納得して払っています。
回答になってますか？
確定申告、帳簿は終わったので来月、青色申告会でチェックしてもらい申告する予定です。
ケチ子
ケチコさん
返答ありがとうございます
なるほどの回答でした
classLの記載によれば原状回復費用の請求は国土交通省が公開しているガイドラインに沿って（入居者はレオパレス21ではなく：ここはのぶくんの追加）原状回復費用の請求を行っています
と記載されています
入居者が負担する分を請求されていませんか？
クロスの費用なども必要なら入居者であるレオ社が必要と思うならやるはずですが請求が来ますよ
確定申告のための入力が終わり（と信じたい）雪を見ながらぼーっとしているのぶくんでした
のぶくん こんにちは。
クロスの費用（現状回復費用）がレオパレス21からのぶくんに個別に請求されているってことですか？
別のアパートの場合、退去があったらクリーニング、クロスの張替え（必要に応じて）などの退去費用を
入居者と大家で負担。入居者がいくら負担するかは管理会社で判断します。だいたい折半ぐらいです。
レオパレス21が大家と考えると上記のケチ子負担分はレオパレス21が負担。ただし、この場合レオパレス21は
オーナーからメンテナンス費用を集めているのでそこから出してると思ってました。
メンテナンス費用も毎月けっこうな額払ってますよ。
ごめんなさい、のぶくんの質問をきちんと理解できていなくて、ちくはぐな返事になってるかも
しれません。
ケチ子
ケチコさん
返答ありがとうございます
ケチコさんはクロスとかエアコン分解洗浄などを請求されていませんか？
僕は請求され長期修繕積立金やTSSで支払ってしまっています
まあ、次回の減額調停のための種まきだと思っていますので
やはり、classLVol.60を確認された方が良いかと思います
そうそう、ザイマールさんは？
雪見酒をしているのぶくんでした
のぶくん おはようございます。
レオパレス21から送られてくる確定申告用資料を確認したら
長期修繕積立金やTSSの欄は０になってます。
平成30年のものも見ましたが同じです。
契約内容が違うのかもしれません。
私は「家具家電サービス料」「建物メンテナンス費用」「レオネット関連費用」でガッツリ
引かれています。
ザイマールさんのことは気になって、時々YouTubeを確認してますが
ここ1年位は動画をUPしてないようです。
ただ、レオパレス21も復活してきたし、世の中の風当たりの穏やかになってきて、
ザイマールさんも一仕事終えたと感じてるかもしれませんね。
動画って本当に大変なんです。（実はケチ子、別名でYouTubeチャンネルを運営しています）
私のブログもめっきりレオパレス21ネタは減ってきました。
これからは、できるだけレオパレス21のいいところを発信していきたいと思ってます。
ケチ子