こんにちは、来年の固定資産税の金額を計算したら絶望したケチ子です。
ケチ子の持ってる物件はアパート3棟と戸建て1戸。固定資産税は4期に分けて支払えるので、1回の支払い額はそれほど多くない（多いよ！）だからあまり総額を考えてなかった。だって考えても節約できるものではないし、入ってきたお家賃から払えれば問題なし。だけどクレジットカードで払うなら利用料はいくらになるか計算するため、全部足してみた。そして多分買えるだろう4棟目のアパートの分も大体このくらいと合計を出してみたら「えっ？こんなに・・・」って額だったよ。ゼツボー！。所得税も今年より上がるし、税金が重すぎる！
レオパレス21決算報会が5月12日に行われ、その内容の文字起こししたものを読んだ。質疑応答部分で新築再開についての質問があった。
「新規物件のスモールスタートという話ですが、どの程度の物件数でしょうか。」の質問では次のように答えている。
詳しくはこちら→ 2023 年 3 月期 決算説明会
2025年から新築の事業再開についての説明では、最初は建て替えニーズに対応をしていくって感じで、年間50棟が目標らしい。今までのような営業さんが新規の顧客開拓をする本格的な建築部門の再開とはならないらしい。
ケチ子が気になったのが、「 25 年とか 30 年たった借上期間満了物件の、いわゆる次の世代への建替えのオーダー等」というところ。 ケチ子が4棟目を買いたいと思って中古のアパートを探していた。6,000万以下で利回りが10％以上って検索すると、そこに出てくるのは築30年超の物件ばかり。中には築47年とかいうのもある。さすがに築30年超だから値段は3,000万円もしないけど、写真を見ると中はリフォームしてるので結構綺麗。十分入居が見込める感じ。築30年ってまだまだ使えるよね？
最近の新築は8畳とか6畳と3畳の１LDKとか、ちょっと広め。それからキッチンが2口のガスが付いていて、調理スペースがある。こういう物件と競合するなら、ローンが終わった時点で建て替えはありかな？
ケチ子はサブリースが終わったら、建て替えじゃなく、リノベをしようと思ってた。だってしっかりした建物だから30年で壊すのは勿体ないなと思って。サブリースがなくなると管理は自分。集客も地域の不動産会社にお願いすることになる。中がレオパレス21仕様なら、みんなレオパレス21管理の物件に入るでしょ（中が同じなんだから）だからなにか特徴というかメリットがないと入居付けは難しい。だからリノベかなと思ってる。リノベなら借り入れも新築よりは大分安くなるよね？
サブリースが終わる年にはケチ子は80才。リノベだの建て替えだの言っても、もうケチ子には銀行はお金を貸さないだろうから、息子にしっかり引きついでおかないとと思ってる。そのときまでにレオパレス21が以前のような会社に復帰し、2代目の息子にアパート経営の伴走者としてサポートして貰えたら安心なんだけど。まだ建築部門の再開までの道すじは遠そうだけど、着実に前に進んでる感じがする。
子供にアパートを残すなら大家の心構えも教えないとと思ってるケチ子でした。同居してればいろいろと話すこともできるけど、別居だし、年にそう何回も会わないから難しい。それに自分で勉強しないと、話を聞いただけじゃ分からないことだらけ。借金の額だけでもしっかり頭に刻んでほしい（相当ビビってる息子）
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