ケチ子 アパート売却時の税金額に驚愕する

こんにちは、銀行さんから来年のカレンダーを貰って、もう1年が終わるんだな～、そろそろ確定申告の帳簿記入をしないとヤバいかもと焦ってるケチ子です。ケチ子はレオパレス21のアパートを建てた時に税理士さんの支払いを節約するため自分で帳簿をつけ、確定申告をした。それからアパートを増やしても続けてる。アパートを買った時、前年にはなかった項目が入って来た時は、まずネットで仕訳を調べ、それでも分からない時は青色申告会に電話して教えて貰って帳簿をつける。これで今まではなんとかなってきたよ。分からないことを調べて、自分なりに理解する。これはこれで脳トレにもなってる。もう最近は物忘れは多いし、人の名前はでてこないし、脳の老化を実感してる。よく脳を使えばボケないっていうけど、ブログ書いて、アパート経営して、大家の会のセミナーに参加して・・・同世代の完全リタイヤしてる人に比べれば、随分と脳みそ回転させてるつもりだけど、この有様。もし毎日主婦生活だったらどうなってたんだろう？ちょっと考えるだけで怖い。まだ60代だからね。

アパートの売却を考え始め、お世話になってる担当さんに連絡した後日、ケチ子の譲渡所得税の考え方が間違っていることを指摘された（税務署に確認してくれたらしい）。当初考えていた時期に売却すると短期譲渡になり税率が40％。正確には39.63％（所得税30.63％、住民税9％）になると言う。保有期間は1月1日が基準となり、保有期間にお正月が6回入ってないと長期譲渡にはならないとのこと。買った日から5年経過ってことじゃないんだ。

不動産売却益は、売却価格から、取得時の費用（物件価格と諸費用）と売却に伴う諸経費を差し引いた金額で計算する。売却益 = 売却価格－（取得価額ー減価償却費用＋売却経費）ー控除金額。当初、減価償却分を全く考えてなかった。だから売却益はいくらでもないなと。利益が出ないなら40％でも20％でも大きな違いはないよね。例えば利益10万なら40％4万、20％2万だもの。そう思っていたが・・・原価償却は5年分で１千万円以上ある。これが全部利益になる？単純にこれだけで400万円と200万円！！！ビックリだわ！っていうことで、来年中の売却は諦めることにし、再来令和9年1月2日以降ということにした。それにしても、金額が大きすぎる。さらに追い打ちをかけたのが銀行の固定金利の繰り上げ返済手数料。10年固定にしたので、5年で売却すれば手数料が150万円かかると銀行から言われた。うわ～！！！そんなに！もうなんのための売却なんだろう。こうやって税金だの仲介手数料（買う時、売る時の2回分）繰り上げ手数料だの計算すると軽く500万円を超える。これ売却ってお得なのか？

不動産の鉄則は「安く買って高く売る」。だから大家の会の人たちは自分で土地を探し、自分で建築会社を探し建築する。こうすることで建売アパートを買うより安くアパートが手に入る。ケチ子は建売を買うので、そこに建築会社の儲けが上乗せされ、不動産仲介料が入る。これだけで割高に買ってることになる。でも実際土地を探したり、途中で潰れない建築会社を探し、最悪倒産しアパートが完成しないリスクを自分で背負うんだから安くなって当然なんだよね。夕食に生姜焼き定食を食べるのに、自分でスーパーに行って材料買って、自分で料理して食べるのと、ファミレスに行って、座って注文しただけで生姜焼きが食べられる、どっちがいいって感じ。生姜焼きなら自分でつくることでできるけど、うな重ならもうお店に行く選択肢しかない。ケチ子にとってアパート建築は自分でできない領域。だから高くても建売を買うしかないと思ってる。その分利回りは悪くなるけれど、それは現在の自分の能力の限界だから仕方ないと諦めている。

だけど2棟目（レオパレス21が土地を探し、建築）のようにいいパートナーが見つかればまた話は違ってくる。これもまた出会いだと思ってる。大家の会の人たちが続々を新築を建てているので、いろいろ話を聞くこともできる。内覧会には土地を探してくれた業者さんや建築会社の人も来るので名刺交換している。こういう縁でケチ子にもアパート建築のチャンスが巡ってくるかもしれない。また数年後そのアパートを売却するという話なので、その物件を買うことができるかもしれない。建築するにも、物件を買うにも自己資金がないことに始まらない。売却で投入した自己資金を回収し、そこにちょっと利益も載って、現在貯まっている自己資金と合わせアパート何棟買えるかな（うふふ）・・・と捕らぬ狸の皮算用でまあ暫くは幸せな時間が過ごせそう。

実は、まだ大家としてひよこのケチ子には本当に売っていいんだろうか？という疑問もある。満室で毎月家賃がきっちり入って来てるからね。今まで「出口」を意識したことがなかったけど、たとえば10年持って売れば、買う人の融資期間は今売るより5年短くなる。融資期間短ければ毎月の返済額が大きくなり、手残りが少なくなる。かと言って築5年と築10年って値段が半分にならない。だから買いにくくなるってことらしい。う～ん、買うのは簡単だけど、売るのって難しいなあ。最初売却を甘く見ていたけどやっぱり勉強が大事と実感したケチ子でした。