こんにちは、時々自分の物件の募集状況をチェックしているケチ子です。
今まで自分の物件の空室状況は、レオパレス21から送られてくる報告書で見るくらいで関心がなかった。だってサブリースで振り込まれる家賃は定額。空室かどうか関係ないと思っていた。しかし交渉前の今は月1位でチェックしてる。だって空室が多かったら、絶対大幅な値下げを提案されるよね。心の準備も必要だからね。今日見た所、募集はなかったから満室ってことかな？2か月前には退去が決まってる部屋が5つあって焦ったよ。それも先月から募集が消えていた。
レオパレスから月1回「未来サポート通信」がメールで送られてくる。
こちらはクラス エルメールマガジンの一環として、建物賃貸借契約期間満了後の『未来』と次世代への『承継』をキーワードに『未来サポート』の知って得する情報をお届けするものです。
と書いてあり、今月の内容は「建物賃貸借契約期間満了後の建物の維持・活用・売却について」だった。30年後にサブリースが終わっても建物が残る。その先をどうするか今から考えておけと言ってるように思える（文面の表記はもっとやわらかいけど）
この配信は6月から始まったが、毎回「何が言いたい」とケチ子には思える内容だった。確かにオーナーに必要な保険の話とか、事業承継や資産処分などの話なのだが、そこに「レオパレス21」が全然絡んでこない。普通自分のお客さんからの利益は他に回さないのが経営の基本だよね。私鉄なんてそのいい例。例えば東急電鉄。沿線を開発して土地と家を売る。住民が生活に必要なスーパーやでデパートを東急ブランドで固める・・・そうやってその沿線でできるだけ利益を上げていく。それは当たり前のこと。
今回のテーマで行くと
30年後アパートを残す？残さない？
維持ーご自身で管理、または別の管理会社への委託、その際の修理修繕なども含む選択肢になります。
活用ー現在のアパートを解体し、別の活用方法をご検討していただくことです。住宅として、コンビニエンスストアなどの店舗として、またはコインパーキングなどです。
売却－現在のアパートと土地をセットにして、または解体し更地としてから売却いただくことです。
ケチ子がレオパレス21の人間だったら、残す人に「30年後サブリースが切れますが、その後の入居者募集は請け負います」残さない人に「更地のするための業務を請け負います」（手数料とって下請けに出せばできる）って書くよ。ケチ子のアパートは名前にレオパレスを使っているから、まずアパートの名前を変えなくちゃならないけど、募集はするよ。レオパレス21がやらないなら地元の不動産屋さんやアパート探しのサイトに登録すればいいこと。だけど募集して入居が決まれば大家は広告料として家賃1か月分を支払う。それ、レオパレス21でなぜやらない？それに、アパート名を変えるならイメージも変えたいとリフォームする人いるよね。その需要も他の会社に譲るの？ケチ子だったら「リフォーム請け負います」って書くよ。
次、残さない人の中に建て替える人いるよね。レオパレス21は建築部門を廃止してしまって今は新しいアパートが1棟も建っていない状況。これだって今レオパレス21のオーナーで建て替えや新築を考えているお客を他のアパートメーカーに利益を譲っているってことだよ。建築部門は早く復活させるべきなんだよ。もちろん今営業しても新規では厳しいとは思うけれど、多くのオーナーは会社を信頼してるから建て替えの需要はあると思う。その際、今までのように丸々レオパレス21ブランドの建物＋サブリース30年を売り物にするんじゃなく、ケチ子の2棟目みたいに、レオパレス21で建てて、管理はレオパレスでもやるし、他の会社も紹介しますよってな具合でやればいいと思う。建築だけだってそれなりに利益はでるよね。
売却だってレオパレス21には土地売買の部門があったでしょ。そこが請け負えばいいこと（建築部門と一緒になくしちゃったのかな？）売買手数料だっていい儲けだよね。
レオパレス21の管理棟数は新築をしない限り築30年を超えた物件の契約解除、売却による契約解除で減る一方。管理棟数が減れば利益も減る。そこにレオパレス21の明るい未来はあるんだろうか。もっと貪欲に利益を追求する方法を考えるべきと思う。文章の中に「オーナー様とそのご家族が幸せになることがゴールであると考えています」ってあったけど、オーナーの幸せはレオパレス21が以前のように事業を拡大し、黒字を計上していくことなんだよ。レオパレス21が元気になれば、オーナーも元気になる。レオパレス21の社員さんが胸を張って「レオパレス21っていい会社なんです」って言えば、オーナーも「レオパレス21で建てたいいアパートなんです」って胸を張れる。オーナーの幸せはレオパレス21が元気な会社になることなんだよ！
家賃適正化交渉という名の値下げ交渉も、かなりの減額と聞く（ザイマールさんの動画でも新車1台分って言ってたね）どんどんオーナーの幸せが遠のいている現実を考えてほしい。
毎回言ってるけど建築部門を復活させ、レオパレス21ブランドアパートを増やしてほしいと思ってるケチ子でした。ケチ子はレオパレス21応援ブログとして、このブログを立ち上げ記事を書いてきた。でもさ、なかなかいいニュースがなくて・・・最近は旅行ブログみたいになっちゃって。いいニュースお願いしますよ、レオパレス21さん。
コメント
ケチ子さん
お久しぶりです
まだ、レオパレス21社の家賃適正化についてお分かりでないように感じましたので書き込むことにしました
レオパレス21社の家賃適正化は借地借家法32条1項を根拠にしています
ここには入居率を考慮するとの記載はありません
つまり当該物件に空室があるかどうかは”全く”関係ありません
とにかくレオパレス21社は家賃を下げたいと感じる近隣同種の家賃のみを根拠に家賃減額を迫ってきます（元々の建築費や賃料が高いので自然に減額になります）
本来は賃料合意の経過を考慮する必要があるのですが…
最低限の必要経費はレオパレス21社は考慮してくれます
どこまで考慮するかはレオパレス21社の裁量ですけどね
現在のレオパレス21社は目先の金銭しか…
でないと…
多分生き残れない
調停待ちののぶくんでした
＠のぶくん
弁護士に介入してもらって、”調停の場での協議”をレオパレス社が同意したのですか？
今後も同社が真摯な対応をしてくれる事を望みます。
また、”農家太郎”さんの情報によれば、「減額振込み済みのオーナーに対し『従前額との差額分の返還』を同社が行い始めている」との事ですが、貴方の場合は如何ですか？
＞最低限の必要経費はレオパレス21社は考慮してくれます
法的に”弱者”であるはずの 借り手＝同社 に対し、オーナーが ”このような表現をするという意識”にこそ問題があると思いますよ。
法律上 ”事業者”ととらえられるのなら、こちらも事業者の自覚でもって対応していきましょう。
引き続き頑張ってください。お互いとんでもない業者と関わったもんですね。
のぶくんへ
コメントありがとうございます。
入居率も関係ないなら、値下げ一択ってことですね。
レオパレス21が自分で自分の作ったアパートの価値を
下げているようにしか思えません。
とても残念です。
ケチ子
のぶくんへ
こんにちは。お久しぶりです。
コメントありがとうございます。
借地借家法32条1項を根拠とする「近傍同種の建物の借賃に比較して不相当」
って本来はおかしなことですよね。だって「家具家電付き」だからこそ、近隣
のアパートとの差別化が図られ、レオパレス21が成長してきたのですから。
今回は「レオパレス21は本気で再建するつもりなのか」とちょっと意見を言わせて
もらいました。
結局なるようにしかならないってことですね。
ケチ子
tarouさん
返信ありがとうございます
おっしゃるようにお互いとんでもない業者とかかわってしまいましたね
知り合いの弁護士さんに相談に行きました
が、着手金と報奨金が高すぎて現時点ではお願いしないことにしました
調停はしょせん話し合いですから
調停が不調になり裁判が必要になったら”DIY裁判”にすることも検討しています
レオパレス21社の調停対応で決定します
まだ、調停は開かれていません
当日にならないとレオパレス21社が参加するかはわかりません
参加しなかったらその程度の扱いということがわかってそれはそれでよいと思っています
農家太郎さんの情報は見つけられませんでしたが、
「不動産経営コンスピリート公式チャンネル」でも減額振込済みのオーナーに対して返還をしているとの情報があげられていますよ
tarouさんはまじめですねェ
”考慮してくれます”を”このような表現をするという意識”と取られてしまいました
その様な態度でレオパレス21社は接してきますという意味を入れたかったのです
説明が足りなくて申し訳ないです
そして、僕の信用がまだまだ足りないと自戒しました
僕は調停で減額分の返金と延滞金、家賃の確認をお願いしています
そろそろ確定申告の準備をしようとしているのぶくんでした
@のぶくん
あなたの本意は判りました。
当方の誤解で失礼な言を申し。すみませんでした。
さてDIY裁判ですが、訴状は書けますか？
「訴える」として、何をどの法律に基づいて…と具体的に素人のあなたが（もちろん私も含めて）言えますか？
お気持はわかりますが、そういう所を同社に見透かされているのです。
もっと勉強するか、プロに頼むか？
＠のぶくん
追伸
”コンスピリート”さんは私も拝聴致しておりますが、そこで彼も言ってる様に、ー「抗弁できる人には同社もそれなりの対応をする」ーです。
私も勉強をし、同社への反論の理論構築をし、論拠を準備し、それぞれのタイミングに於いて必要な法的措置を講じ”従前額での振込み”を継続させています。
”減額請求権や後付けの算式”といった”相手の土俵”で戦ってはいけません。
無論、”相手の土俵上”でも”同社の論理の自己矛盾”を突けばよいのです。
同社に見透かされて、減額振込みを座視（＝きちんと法的措置を講ぜず）して、「こいつはカモだ」「落とせる」というグループに色分けされてしまってはいませんか？
tarouさん、ケチ子さん
お久しぶりです
先日、通帳を確認したら減額分を含め従前の家賃が振り込まれていました
行っていた調停は、事務官に取下書を記載させられ、切手が返却されて終了となりました
これからもレオ社はいろいろ言ってくると思いますが、しっかり対応していこうと思います
ありがとうございました
とりあえず年は越せそうなのぶくんでした
のぶくんへ
お久しぶりです。コメントありがとうございます。
新年を迎える前に調停が終わって（取り下げ＝解決？）よかったですね。
お家賃は引き下げ前ということなので、減額無しで更新ということでしょうか。
やはり弱気になってズルズルと言いなりに契約してしまってはだめですね。
来年の契約更新にはしっかり対応しようと思います。弱気になると元気が
出るようなアドバイスをいただき、いつも感謝しています。
いいお正月になりそうで良かったです。
ケチ子
@のぶくん
なにはともあれ、良かったですね!
私も嬉しくて、やすらけく正月を迎えられます。
調停のテーブルにレオパレス社も着いている中での、態度変更（従前額振込み）だったのですか？
tarouさん
早速の返信ありがとうございます
調停はお互いの言い分を調停員が部屋を行き来し伝えるという形で行われました
直接レオ社の人と会わないため、どの立場の人物が簡易裁判所に来たのかはわかりません
で、最後の調停の前に従前額振込が行われ、事件解決との扱いで、調停終了です
調停員もびっくりしていましたよ
少額（本当に減額幅に比べれば）のお金はかかりましたが良い経験にもなりました
皆様に感謝ののぶくんでした
@のぶくん
詳細なご報告ありがとうございます。
本当にお疲れさまでした。
心労まで償ってもらいたいですね。
今回の結果は、彼等が「己の主張に法的根拠も正当性も無い」と認めた…に他ならないですね。
私は減額交渉開始時から、本社エリア部長宛に「一方的な減額賃料振込み時には、即 債務一部不履行 の訴えを起す」と通告しています。
今現在も 従前額振込み が続いてはいますが、いつ何時良からぬ行動に出るやも知れぬ相手です。
「減額請求の取下げの確認」や「賃料合意書」といった文書の発行を求めてもレオ社は応じず、”従前額振込み”の事実が法的に”追認の証し”になるのみです。
そこで、スマホに銀行アプリを入れて、賃料支払い応当日には必ずチェックしいつでも行動を起こせる態勢を整えています。
幸い、これまでは午前零時にはきっちり振込まれてはいますが…
＠ケチ子
私や”のぶくん”さんの例の様に、レオパレス社が減額確定へ強行突破しないのは、「己の主張に正当性が無い」と百も承知だからです。
調停や裁判において白黒決着つけて「未諾オーナーに正当性の証拠を示す」絶好のチャンスであったはずでしょ？
同社が ”減額請求権”という奇策愚策を弄さず、「当社の過ちにより現在の窮状を招きました。オーナーさん助けて下さい」と素直な態度であれば、私も（のぶくん も？）協力金は惜しまなかったのです。
当ブログも貴女の所期の目的を外れ、記事は ”論壇ケチ子”の様相を呈しています。
そうではなく、「レオパレスよ過ちを正すべく正道に帰れ」と情報発信されたい。
LPオーナー会が 邪道外道 であるなら、ほっといても何れ自滅します。
パートナーズ倶楽部においても、同様の趣旨で活動されるべきです。
互いに ”レオパレス社の存続”という目的は同じです。
お仲間の ZaimaRさん に於いては論外。
己の＊＊の為プロパガンダに徹し、他のオーナーを引きずり込まんとしただけです。
自ら約束した「パートナーズ倶楽部の活動報告」も反古にしたままです。
貴女の「レオパレスの為の情報発信」という熱意と行動力に敬服いたすとともに、我々の様な「不都合な真実」を書き込むコメントへの寛容さにも感謝いたします。
tarou 様
コメントありがとうございます。
レオパレス21応援ブログでマスコミの偏向報道に対しての
いろいろ世間の間違った認識を正したいという気持ちに変わりは
ありません。
最近はマスコミに登場するようなニュースもなく、良い話題も
悪い話題もないというのが正直なところです。
今回の家賃値下げ交渉については口を閉ざしているのではなく、
自分の体験がないので書けません。確かにtarou 様やのぶくんが
書き込みしてくださっていますが、それは文字で読むだけで細かい
ことも分からないで、あれこれ書くことはできません。
私はレオパレス21の応援団です。批判はレオパレス21が良くなってほしい
からです。これからもこのスタンスに変わりはありません。
ケチ子
tarouさんのコメントに出てきたのぶくんです
tarouさんやケチ子さんなど皆さんに感謝しています
コメントに出していただいたためコメントを返したほうが良いかと思いコメントします
まず、tarouさんの対応と詳細記載には感服いたしました
ただし、”「己の主張に法的根拠も正当性も無い」と認めた”というのは若干の違和感があります
単なる費用対効果や敗訴時の影響の観点で受け入れた可能性があると思います
多くのオーナーさんは訳が分からず行動できず、現状を受け入れている（若干の抵抗はするでしょうがレオ社も表面上赤字にならないように対応しています）と推察します
であれば、今回のようなフィルターは非常に有効に機能します
レオ社が十分と考えればほぼ費用をかけず収益を上げることができます
ご存じのように弁護士が介入すれば一気に費用は跳ね上がります（今回のことで見積もりを出してもらって金額にびっくりしてのぶくんはDIY調停としました）
僕の場合には調停取下げですから調停費用は僕の持ち出しとなってしまっています
裁判は流動的ですからはじめから１００％かつ保証はありません
例えれば、テストで５０点から６０点になるのと９０点から１００点になる努力の違いと同様にレオ社は１００点を取らなくてよく、同じ１０点分の利益が取れればよいのです
tarouさんが括弧つきで示されたように僕もレオ社に減額を受け入れる話をしました
tarouさんが条件を付けたようにやはり条件を付けました
で、受け入れられず調停に進むことになりました（結果は前述のとおり）
tarouさん、あなたは凄く立派すぎて多くの人は同様に行動できないでしょう
ということは
貴殿の普通やこうあるべきといった思考は一般的ではないと僕は思います（方向性には僕は同意しています）
まして、他人の思考や行動（特に今回はケチ子さんに対して）についてこうあるべきであるというのは、残念ながら傲慢と僕は考えます（これは単なる個人的な考えです）
そして、このブログはケチ子さんのブログですから、ケチ子さんの思考を表明する場です（別にしなくてもよいけど、そこはそこで閲覧者は楽しんでよいと思っています）
レオパートナー倶楽部も邪道外道であるならほっといても何れ自滅しますよってことでよくないですか？
愛のある突っ込みは素晴らしいと思いますよ
他人の主張をプロパガンダ扱いするのはいかがなものかと思いました
そこで考えられない個人もそこまでなのでしょうね
現時点では企業案件やCOI（利益相反）については表明する必要ないかな？って感じです
いろいろ申し上げましたが、他人に強要することは有益ではないと僕は考えているということでした
長文失礼いたしました
ネット環境を変更したので反応が遅くなったのぶくんでした