こんにちは、レオパレス21のレディスオーナー会に参加してきたケチ子です。今回は参加者8名と社員さん2名計10名の小規模な集まりだった。1つの支店がカバーするエリアは広い。だからエリアを変えて毎年実施していくとのこと。今回は隣のエリアで本来はケチ子の参加資格はない。しかしキャンセルがでたのでケチ子に声がかかったというわけ。レオパレス21ではオーナーの声を幅広く集めたいとのことだった。とは言ってもコースの食事をしながらなのでなかなか忙しい。だから茶話会的な（飲み物とケーキ付）方がいろいろ話せるんじゃないかって提案してみた。今回の参加者はケチ子と同じ位か、ちょっと上の感じだった。だから次世代にどうつないでいくか考えないといけない時期に来ている。次はそんなテーマを決めて意見交換する会を開催してくれたらうれしいな。
ケチ子の5棟目の話がなくなった話を前回書いた。融資がダメだったけど、そもそも買うはずの土地が押さえられなかったし、次の候補の建築中のアパートも「買います！」って手を挙げる前に売れちゃったし。なかなかいい物件に出会えないでいる。そんな中、ふと今持ってるアパートの「出口」ってどうなの？と思い、利回りからの物件価格や融資残高など調べてみた。
アパートを売るときは、今取れてる年家賃と利回りから売値を決める。例えば年間家賃収入が600万円のアパートを利回り6％で売るなら600万円÷0.06＝1億円、利回りが７％なら600万円÷0.07＝8,570万円という感じ。ここから融資残高と諸費用（不動産会社の仲介手数料、登記などの費用、税金など）を引き、残りがケチ子の通帳に入る。
今回は3棟目のアパートで計算してみた。このアパート、自己資金を諸費用込みで30％近く出したから借入額はその分少ない。だから自己資金分だけでも回収できれば、今の融資条件自己資金10％（諸費用込みで）の条件なら2棟買える計算になる。１棟売って２棟買う・・・これってよくYouTubeの不動産投資の動画でいう倍々ゲームじゃない？ケチ子、ちょっとドキドキした。こんなことできる？早速いつも担当さんに電話する。すると「いいんじゃないですか！丁度来年で買って5年になるので、年明けから売却の準備をしましょう」ってことになった。並行して購入物件も探していく。
ケチ子はアパートのような建物は買った時が1番高くて、ドンドン値下がりしていくものだと思ってた。だけど今ノムコム.プロや楽待で物件見てると、築30年とかローン終わってるよねって思う物件の利回りが10％以下ばかり。ケチ子が2棟目建てた頃は古い物件は利回り15％ぐらいあったよ。だから今は本当に物件が高い。それに不動産投資に興味を持つ人、実際に参入する人が増えている。買いたい人が増えれば物件価格は上がる。それに本当のお金持ちは相続税対策のため多少利回りが低くても買うし、外国人も日本の不動産の割安感に目をつけ、主に中国人らしいけど数億の物件なら現金買いしてしまうそうだ。ケチ子ような弱小投資家は少ない自己資金を握りしめ、銀行に融資のお願いをし、審査を待ち、結果がでたらやっと契約できる。そんなに時間がかかるお客より、ポンと現金買いしてくれるお客の方がいいに決まってる。だからなかなか物件が買えないのよ。
1棟目から10年後、2棟目を土地から建築までレオパレス21にお世話になって手に入れた。これがケチ子の大家としての出発点。レオパレス21アパートはただお金を出しただけ。空室のリスクも修繕の手間もなし。大家である自覚なし。でも2棟目から自分で経営してみると勉強も必要だし、世の中の動きもみなくちゃいけない。そして今回のような売却を経験すればやっと一人前の大家ってことになると思うケチ子でした。
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