こんにちは。久しぶりに腰痛になり、おとなしくしているケチ子です。
レノが臨時株主総会を要求したというニュースが年末に流れ、今後のレオパレス21がズルズルとレノの言いなりになっていくのか、心配している。
ケチ子のような個人の株主は、株主総会で意見を述べることはできても、経営に直接参加できることはない。でも、レノのように大株主は経営に人を送り込み、経営方針にも口を出すことができる。通常は会社を立て直し、収益を伸ばし、結果株価が上がり、配当が出たり、株を売って利益がでるようにする。会社も株主もWINWIN の関係になる。
ところが、レノは違う。乗っ取り屋だよね。その会社に人を送り込み、自分達以外の人の利益は考えず、会社を売り飛ばし利益を手に入れる。元々200円位の株価の時に買ってるはずだから、今株を売っても十分利益はでるけれど、会社を売ることでさらに利益を手に入れようとしている。
今日、たまたまYouTubeを見ていたら、下に貼り付けた動画を見つけた。
この動画は、取締役を全員解任し、レノから取締役を送り込む要求をレオパレス21本社に出したときのもの。
この時本社に書類を提出したのが、「大村 将裕氏」。この日、本社前で記者のインタビューを受けている。
この人は、 株式会社シティインデックスホスピタリティ というマンション管理や介護事業を手掛ける会社の社長をしている人だ。この人がレオパレス21の経営陣にレノが送り込む予定の人だ。
この人は、インタビューでは、「レオパレス21の事業モデルはすばらしい。だから、時間がかかっている改修工事などの問題を早く解決することが、レオパレス21の信用回復につながる。今の経営陣が速やかな対応ができていないから、我々が経営に入ることでレオパレス21の入居者、アパートオーナー、株主を安心させることができる。」という趣旨の話をしている。
おいおい、賃貸事業は価値があるから、価値のあるうちに売り飛ばす、って村上さん言ってなかった？
レオパレス21がリーマンショックで潰れかけた時、銀行から取締役がきて、厳しい決断をビシビシくだした。その時だよ、大幅な借り上げ家賃のカット、あるいは入居率が悪いアパートの契約解除が行われたのは。それをしないと本当にもう会社が持たないところまできていたそうだ。その銀行から送り込まれた人は、「レオパレス21をつぶさない」という使命感で会社の経営に携わったわけだね。
しかし、インタビューの中で言っていた、「早く信用回復することが自分達の目指す所」とは、「レオパレス21を潰さない」ではなく、「価値を今より高めて高値で売り飛ばす」だからね。
インタビューでは、自分達の正当性をアピールするために、「入居者、オーナー、株主に安心してもらう」って言ってるけど、オーナーのことなんか眼中にないよ。自分達だけが儲かればいいんだから。
レオパレス21は、株主の権利の乱用だと、裁判所に訴えたそうだ。これはザイマールさん情報。ケチ子もザイマールさんが手に持っていた資料をネット上で捜したけどみつからなかった。
ザイマールさんも今後オーナーには厳しい局面が予想されるって心配していたよ。ケチ子も同感。ケチ子達ができる対抗策がないのが歯がゆいよ。
コメント
ケチ子さん、はじめまして。 シェンカーといっておきます＾＾。
実は関西のある地方で、中古のレオパレス物件のを買おうか？どうか？
悩んでる者です。どこのサイト見ても悪口のオンパレードだったけど、
唯一擁護？派で、しかも自分でアパート建設してる人なので、目に留まりました。
ケチ子さんのブログ見てると、会社的に良いところもあるのかな？と・・・
今はまだ不動産屋の情報しかないので、不安な毎日です。
話が進んだら、今のオーナーに界壁問題の有無を聞こうと思っています。
今後ともよろしくお願いします。
コメントありがとうございます。
レオパレス21の一括借り上げ1棟、レオパレス21で建設、自己管理1棟のアパート大家です。2棟目を自己管理にしたのは、土地から購入しているので、返済額が多く、レオパレス21の家具家電付にすると、管理費が高くなり、手残りが少なくなるとう事情からです。決して、レオパレス21の管理や会社に不満があるからではありません。
中古アパートを購入予定とのことですが、築何年くらいでしょうか？
現在問題なっているのは、1994年～2001年に建築されたネイルシリーズと６シリーズというものです。
ただし、この年代に建てられた他のセキスイやダイワのアパートも界壁がない物も多数あります（あまり報道されませんが）
なので、このシリーズを購入検討されているなら、改修工事が最優先で行われているはずですから確認してみてください。ただし、入居者さんがいる間は工事ができないので、退去を待っている可能性もあります。その間も借り上げ家賃は全額支払われています。
他のブログやYouTubeなどは、実際、オーナーでない人がほとんどで、実情より報道をネタに記事を書いたり動画をあげたりしていると思います。悪口の方がネット上、目に留まりやすく、読まれやすい、見てもらいやすいという実態があります。
そこで、オーナー目線でレオパレス21の頑張っていることをもっと発信しようとこのブログを開設しました。「ガイヤの夜明け」などの番組は、悪意（１％のレオパレス21を潰して管理の利権を手に入れようと画策したオーナー）にテレビが面白おかしく乗っかった内容です。99％のオーナーは満足しています。
今後も実情を発信していきます。同じレオパレス21のオーナーで「ザイマール」さんというYouTubeで応援している方の動画もぜひ見てください。
ケチ子さん、早速の返信どうもです。
買おうとしている物件ですが、２００１年１１月築っていうことで、何とも難しい？時期ですね。よければ物件の情報を送るので、見ていただけますか、、
サイトに入れておきます。21軒で場所が大きな駅と市役所の中間辺りで、地元の人間としては、場所に惚れて？買おうとしています。
私は親と一緒に、（一昨年亡くなりましたが）パナホームで、3棟アパートを建てて、2棟借り上げ、1棟は普通の管理会社に委託して（当時パナでは借り上げされてなかった）います。自宅の近所で、少し郊外です。なので市の中心部に憧れがありまして、、、
それでこのたびレオパレスの21軒3階建てを、不動産屋から紹介されました。
最終的には土地値打ちでも、と思っていますが、100坪ちょいなので積算的には、買値の40％あたりしかありません。家賃で返済していくパターンになるのと、
あとレオパレス？ということで悩んでいます。
初めの一棟目は、ちょうどその時期ですので、パナでも界壁問題があるかも？ですね。
あと、家具家電付物件で、一般管理に変えると、（その予定）家具家電と借主はレオパレスにおいだされるのですかね？？たぶんそうなりますね・・・
その後の経営に疑心暗鬼でおります＾＾；
またいろいろ教えてください。
コメントありがとうございます。
私は中古物件の売買は経験がないので、適切なアドバイスはできないと思います。
しかし、私の2棟目建築の考え方は参考になるかもしれませんので、述べさせていただきます。
今後人口減少に伴い、アパートの飽和が危惧されます。そして生き残るのは駅に近い所だと思います。
私の2棟目は、東京近郊の通勤路線駅から徒歩6分の所です。ここならば多少古くなっても入居が見込めると思いました。
そして土地の代金が高額ではありますが、家賃収入からローンは払っていけます。これは、頭金以外は手出しなしで土地を購入していることになります。
建物は古くなれば価値が下がりますが、土地は変わりません。そして、徒歩6分の土地は売りに出た時しか買えません。だから、土地は、タイミングというか出会いだと思っています。
購入予定のアパートも土地の価値で判断されたらいかがでしょう。
築20年なら、いずれ建替えも必要になってくると思います。その時に新しいアパートを建てても十分集客できる、あるいは土地の価値が下がらず土地を売っても十分な金額が入るならいいのではないでしょうか。
レオパレスのサブリースを利用しないなら、レオパレスの建物かどうかはあまり考えなくてもいいと思いますが、購入前に界壁調査の結果や改修工事の進捗状況は確認しておいた方がいいと思います。
レオパレスは、レオパレスの管理から離れた物件についても調査、改修工事を進めていますので、まだ改修工事が終わっていなくても、放置される心配は今のところないと思います。
でも、やはりそれなりの金額で購入するのですから、改修工事が終わっている方が望ましいですよね。
ケチ子さん、返信ありがとうございます。
アドバイス恐れ入ります。人口減少、アパート飽和は全く同感です。
私の住んでる兵庫県でも、人口が減少に転じているのに、（神戸市でも）
まだ郊外にアパートが出来ています＾＾；そのうちチキンレースで？あちらこちらで
空室が多くなると予想します。なので、アパートが安く売りだされていくでしょうね。
ただ、ケチ子さんの言う通り、土地は残るので、その資産価値が魅力ですね。
特に駅近くなら人口減少もゆっくり・・・田舎から人が集まる？可能性も・・・
あと、レオパレスのサブリースしないのであれば、建物がどうか？は的を得てます。
恐れ入りますです＾＾；
東京の最寄り駅まで徒歩6分とは羨ましい環境ですね。
私が悩んでるレオパレスのアパートも、今までよりは町の中心近くの賑やかなところ
、ということで考えています。
今日不動産屋と話したら、売り手の方が、思っていたより高く売りたい・？？
と言っているらしく、まさに試案のしどころです＾＾；
良い場所はなかなか出ないし、本当にめぐり合わせだと思います。
ザイマールさんのyou tube見ました。レオパレスの良いところも
勉強になりました。一つのところを切り取って悪く言う印象を与えるのは
本当にマスゴミだと思います。（前から思っていました、特に地上波、新聞は）