こんにちは、物件見学会が目白押しのケチ子です。大家の会のメンバーが次々とアパートを新築し、入居者が入る前に物件見学会を開いてくれる。見学会では物件を見るだけじゃなく、土地や建物の費用、物件の特徴、どういう経緯で建てたかとか、建築会社の特徴とか、普段ケチ子が知ることがない情報が満載。いずれはケチ子も自分で土地を見つけ、自分の理想にあった物件を建てたいと思ってる。新築建売アパートは市場のニーズを捉え、利回りを考え、1番無難な線でできているので大外れはない。でもそこには利益が乗ってるので割高。土地を探すスキルも倒産しない建築会社を選ぶスキルもないケチ子には建売が安全と思ってる。だけど・・・自分で間取りを考えたり、壁紙を選んだり、設備を考えたりして建てたいよ。そのためにはいっぱい物件見学会に出かけ、いっぱい話を聞くことが勉強だと思ってる。
確定申告の時期が終わり、ケチ子も税理士先生に面談予約の電話を入れた。2年前に1度面談してるので、今回は運転免許証と購入予定物件の資料を持ってくるように言われた。法人設立時にマネーロンダリングやテロ資金供与の防止を目的とした「実質的支配者」の確認を公証役場で行うそうだ。申告された人物が反社会的勢力に該当しないことを確認するため、運転免許証などの本人確認書類の写しの提出が必要とのこと。
法人には株式会社と合同会社がある。大家の会の人たちの名刺を見ると合同会社が多い感じ。合同会社の方が設立費用や維持費用が株式会社に比べ安い。小規模事業者や一人社長に適してるとのこと。デメリットは知名度が低いことと株式発行による資金調達ができないことって書いてあったけど、株式発行による資金調達なんてしないしね。維持費が安い方がいいに決まってる。だってこの法人の収入、最初は今度ケチ子が買うアパート2棟12室だけだもの。その後も結局はケチ子が個人で持ってるアパートの家賃を貯めて、それを会社に貸し付けて次の物件を買う。やることは変わらない。ただ物件の名義が個人じゃなく法人になるだけ。
先日大家の会のメンバーの方に、最近お子さんの法人を作った方の話を聞いた。その方は手広く事業をされているので、ケチ子よりだいぶ若いけど相続対策も少しずつ進めているとのこと。今回の法人設立もその一つ。お子さんひとりにつき一つの法人を残すそうだ。そういえば別の方も同じようなこと言ってたな。そして法人の出資は子供の方を多くして、実質の経営者になる。ケチ子が100％出資だと、ケチ子が死亡した場合、社員が不在となるため、解散となり会社を継続できないことになる。だから子供にも出資させ、ケチ子の持ち分を定款で承継ができるよう定めておかなくちゃならない。でも子供が99％出資ならケチ子は雇われ社長。ケチ子が死んでも１％の相続ですむってことらしい。ここを次の面談でよく聞いてこようと思う。
ケチ子は20年前、親の土地を相続しレオパレス21でアパートを建てた。当時は全くアパート経営の知識はなく、ほぼ営業の人の言いなりで2階建て20室の建物を建てた。某メガバンクで1億円、レオパレス21からの融資1200万円、自己資金300万円という内訳で、初めてのアパート経営なのに11,500万円も投資してしまった。今思えばこれってフルローンだよね？某メガバンクは後から分かったけどかなりの高金利だった。全く無知だからこそやれたこと。1億円超の借金（当時はそう思ってた）にビビりまくっていたけれど、レオパレス21から借りた1,200万円を返し終わった6年目からは、返済していた分が丸々口座に残るようになると気持ちも楽になった。でもここは早く借金を返したいと繰り上げ返済をしていった。不動産投資のメリットを理解するには勉強が足りなかったと思う。この頃自分の仕事が忙しく、興味関心がなかった。空室の心配や修繕のこまごましたやり取りや費用の発生がないので、当時のケチ子にはぴったりだったとも言える。
現在は退職し、年金をもらいいながらの不動産経営。時間もお金も余裕がでてきた。そして勉強の大切さも分ってきた。ご縁があって入会した大家の会からはたくさんの知識をもらっている。この勉強会や内見会がすごく楽しい。若い人が数年で10棟以上物件を買った話や、タワマン投資や基地投資の話など、まだまだケチ子の知らない世界が広がっている。知識が増えるだけでも楽しいよ。法人設立と法人経営、知らない世界だからこそウキウキするケチ子でした。
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