レオパレス21から物件近況報告書が届いた 全国管理戸数が激減 これで黒字化は可能なのか?

こんにちは、Tポイントを投資に組み換え中のケチ子です。

ケチ子は長年Tポイントを貯めてきて、目標額の10万ポイントに達成した。それを今毎月1万ポイントをSBI証券で投資信託に組み換えるいる。元々マルエツでの買い物(週2回の5倍日が大きかったなー今はないのが残念)でコツコツと貯めたもの。せっかく貯まった10万ポイントをもっと増やせないかと投資に回した。今は順調に増えているよ。

先日、レオパレス21から物件管理報告書が届いた。ケチ子のアパートは現在空室3室。時々レオパレス21のお客さん向けのHPで自分の物件が募集をかけているか確認してるから、空室については承知してる。先月は1室だったのにショック!

そしてさらにショックなことが!なんと! 物件近況報告書の中に「入居状況報告書」というページがある。そこには全国の管理戸数の棒グラフが表記されている。 管理戸数が激減してるではないか!大丈夫なのか?

界壁問題以前のグラフは、毎年前年より棒が伸びていて、着々と管理戸数が増えていた。管理戸数が増えるということは、レオパレス21ブランドのアパートを毎年相当数建築したということ。それも利益の大きな柱となってた。それが建築部門を廃止し、人員整理をして固定費の削減に取り組んだ。おかげでケチ子の2棟目建築になった担当さんは退職してしまい、ケチ子はがっかりしたよ。だから今は建築はしていない。当然管理戸数の伸びはない。だけど・・・だったら管理戸数は横ばい、あるいは建物が古くなって建て替え(他の業者さんで)になったものもあるなら微減のはず。

今年の4~6月だけ見ても、管理戸数は436室減っている。単純に4倍すれば年間で約1,300室の減となる。レオパレス21は黒字化の目安として入居率2022年3月期(2021年4月~2022年3月)平均86.87%、2023年3月期(2022年4月~2023年3月)平均89.67%を目標としている。ちょっと計算してみたけど、多分3%位入居率をあげないと、管理戸数減による減収の穴埋めにはならない。だけど、レオパレス21は建築部門を廃止してしまったから、新築物件は増えない。管理物件は年々古くなる。近隣に他社の新築物件が建った時、その競争に勝てるのか?築古物件で入居率平均89.67% は可能なんだろうか?

いったいレオパレス21の経営陣はどこに向かおうとしているんだろうか?一部漏れ聞くところによると、大幅な家賃ダウンの通知を貰い、銀行への返済がきびしくなっているオーナーさんがいるそうだ。また、見直し時期を前倒しされた方も・・・(直接お話させて頂いたのではないので、そのへんはご理解ください)築古物件のオーナーさんを切り捨てるための値下げなら、そこにレオパレス21の明るい未来はないよ。ただ、先日固定金利の期限がきて、銀行で手続きした際、銀行の担当さんは、レオパレス物件で融資してるオーナーさんでそういった話は聞いてないし、返済額の見直しなどの申し入れもないということだった。ケチ子も来年家賃見直しなので、返済額軽減のお願いをするかもって言っておいたよ。

レオパレス21が復活するには「建築部門の復活」がカギだと思う。今アパートを持ってるオーナーさんはいずれ建て替えの時期を迎える。そのニーズを未来永劫手に入れてたのに手放してしまい、ドンドン先細りの道を選んでしまった。今回の失敗を生かし、安全安心な建物を提供できるのはレオパレス21なんだよ。スゴイお金をかけて全棟調査をしたけれど、あれで、経年劣化がどれくらい進むかとか、建築業者さんの管理の仕方だとか、分かったことがいっぱいあったと思う。そのデータを生かすのはアパートの開発と建築なんだよ。ケチ子はあの騒ぎの中、2棟目を建築したけど、担当さんに「ケチ子さんの物件は、多分1番くらいによくできている建物ですよ」って言われた。現場監督さんもこぼすくらい工程表のチェックや現場の管理が大変だったそうだ。ケチ子も何度の現場で説明を受けたよ。1棟目は契約しただけで、あとは完成したあと1回行っただけで、建築途中の説明はなかった。それくらい差があったよ。

今はお金を貯めて、繰り上げ返済しようと思っているケチ子でした。でも固定金利期間中繰り上げ返済すると、罰金みたいな違約金取られるって知ってた?ケチ子に長く貸す方がリスクだとおもうんだけどなあ・・・

コメント

  1. Hanako より:

    レオパレスはオーナーへ減額請求権を行使するにあたり
    周辺相場賃料に比して相当だ とするレオパレスにおける貸出し家賃をエビデンスとして示しているよね。(オーナーへの支払い借上げ賃料は更にその80%だと言っているよね)

    レオパレスは賃貸人として入居者に部屋を貸してる訳だけど、先の 周辺相場賃料に相当のレオパレス貸出し家賃 以上の金額で借りている入居者は、当然レオパレスに対して 賃料減額請求権 を行使できるのよね。
    その時レオパレスはグウの音も出ないよね。だって自らエビデンスとして相当家賃を示しちゃったんだから。

    更に入居者さんが、その 「相当家賃しか払わない!」…と減額した賃料を振込んできても文句は言えないよね。
    だって、その行為に違法性はない…と言い切っているんですもの。

    全てはブーメランとして己に帰って来るわよ。

      入居者ファーストの 花子 より

    • obachan より:

      コメントありがとうございます。

      以前よりレオパレス21の物件は周辺より「家賃が高い」と言われています。
      それは家具家電付き、レオネット付きだから(これはオーナーが負担してますけど)
      という説明だったと思います。

      ところが、今回の家賃交渉では、温水便座とか防犯カメラなどオーナーが負担して、
      魅力度UPした分、さらには繰り上げ返済で返済額を圧縮した分については全く考慮
      されてないという声も聞こえてきます。

      今やオーナーと会社との信頼関係は崩れてきているのではないでしょうか。
      会社がどのような方向に行こうとしてるのかも、なかなか見えてきません。

      花子様のおっしゃる通りだと思います。多くのオーナーを泣かせる家賃交渉は、いずれ社会に、
      入居者様に知れる所となり、そして入居者離れという結果が待っていると思います。

  2. Hanako より:

    @obachan
    返信ありがとうございます。

    レオパレスは、 エビデンス それが両刃の剣とも知らず、減額請求と共にオーナーへ内容証明で送り付けているよね。
    それは自爆テロの爆弾をオーナーに進呈してるようなもの。

    借地借家法の壁でマスターリース解約も出来ぬオーナーは、もはや ヤル か ヤラレルか。法を隠れ蓑にしての、オーナーを生かさず殺さず政策の同社に搾取され続けるのか?

    エビデンス爆弾で、貸主レオパレスは入居者からの
    家賃減額請求の集中砲火を浴びるでしょう!
    しかも、違法性の無い?減額家賃での入金の嵐。

    レオパレス経営陣は 窮鼠猫を噛む って言葉を知らないのかしら?
    🎵バカにしないでよー そっちのせいよー

  3. のぶくん より:

    花子さん

    花子さんのおしゃることは全くその通りなんですが…。
    借地借家法32条1項を使用することになり、形成権で減額振り込みの流れだと思います。

    レオパレスさんに入居されている方々がそんなめんどくさいことをされるとお考えですか?
    どこかの弁護士さんが過払い金請求のようにやらないとおそらくレオパレスさんは安泰です
    オーナーにもひどい減額交渉をしていますからね
    ブーメランになる可能性があってもやるほどレオパレスさんは追い詰められています
    たんにオーナーと入居者を馬鹿にしているのかもしれないけど

    減額交渉中ののぶくんでした

  4. Sutyann(すっちゃん) より:

    僅か2ヶ月と言う、1年1ヶ月の前倒し減額請求。来月から減額賃料が入金されます。

    『びた一文、減額しない!』と拒否し、減額交渉担当社員の上席社員との交渉でも不成立と成ったオーナーさんへは【当初の提示減額通り】の一室\16,000減額の家賃を振り込むと言う内容証明郵送にて実行しています。

    当初の請求減額額から半額まで減額と言う交渉手段の様だが、交渉不成立(物別れ)の際には、当初の減額要求額を振り込むと言う訴訟提起も覚悟の強行。

    • obachan より:

      Sutyann(すっちゃん)様

      コメントありがとうございます。

      前倒し時期も家賃の金額も、物凄いことになっていますね。

      クラスエルのHPで社長のコメント

      統合レポート2021 2021年3月期 P13 「ステークホルダーに向けて」

      「当社のビジネスモデルは、 アパートオーナー様とのパートナーシップなしには成り立ちません。現在は再建に向けて、ご期待に沿わないお願いをすることもありますが、長期的には必ずWin-Win の関係となるように取り組んでまいりますのでぜひご理解をいただきたいと考えています。」

      と大分かけ離れた印象を持ちました。

      また、LPオーナー会の最近のハガキに「家賃減額ゼロ98%達成」と書いてありましたが、
      すっちゃん様の情報ではあり得ないように思います。

      今後も情報がありましたら、教えてください。
      よろしくお願いいたします。

                            ケチ子

  5. tarou より:

    ”Sutyannさんが、『2024年までの賃料保証を条件に、提示減額幅の圧縮で減額に応じた』”‥との推測を基に書きます。

    先ず、『2024年までの云々』ですが、これはまさに”不減額特約”に当たるわけで、”減額請求権”という強行規定の前にあっては無効とされ、約束は合法的に反故にされます。

    また、レオパレス社が将来にわたり”22000円/室”の低家賃APを標榜している事や、新築物件が無い同社の持ち駒が一様に築古物件化していく現実を見たとき、2024年までどころか未来永劫減額請求され続けることは、目に見えています。

    この現実や、”オーナー側からの解約はほぼ無理”との現状から、未来永劫搾取され続ける位なら”レオパレスのエビデンスを逆手に取っての自爆テロしかない”‥とHanako さんは仰っているのだと思います。

    減額交渉の中身については
    先ずは、そもそも借り上げ賃料設定基準が”近傍同種との均衡性に基づいてはいない”ことから、「今般の減額請求権が成り立たない」と押し切るべきでした。

    そこを逆に押し切られたわけですが、次の段階です。
    レオ社は、減額請求権行使の条件として「近傍同種の周辺相場賃料に比して不相当になった」と言っています。
    ところでSutyannは約1年前と3年前に同社と”一括賃料合意書という『双方合意契約』”を結んでいるはずです。その時同社は「不相当」と思うなら合意しなかったはずです。
    かような経緯の中今般「不相当」を主張するのであれば、同社は「この数年の間にに周辺賃料が35%下落した」エビデンスを示すべきです。

    最後に”合意前の減額賃料振込み”について

    のぶくん の”形成権云々”は解釈を誤っています。
    減額請求権については、オーナーの同意を得ずとも条件さえ満たせば行使できますが、その効力の発生時期は”オーナーに減額請求の意思が届いた日から”という部分を賃料にまで拡大解釈してしまっています。
    同社の減額請求に対し、オーナーは誠意をもって交渉すべきです。しかし残念ながら合意委に至らぬ場合は、調停に委ねます(調停前置の原則)。
    それでも合意に至らぬ場合は、同社による”賃料減額訴訟”の提起。

    この何れの段階で法的決着が付くにしても、オーナーはまず「合意に至るまでは従前の賃料を払え」と(証拠能力のある形で)要求しておくべきです。
    その後くれぐれも、不本意の減額賃料振込みを座視してはいけません。

    • Sutyann(すっちゃん) より:

      torou様。

      1点だけ、【2024年までの賃料保証】を条件とはして居りません。原契約の期間を前倒しと言う事での2024年と言うだけです。

  6. tarou より:

    Sutyann様
    私の理解、表現の誤りでお詫び申し上げます。ごめんなさい。

    ただ、「…を条件として」であれ「…の条件下で」であれ「不減額特約」には違いなく、かの10年保証さえ合法的に反故にされるのですよ。しかも一度減額に応じてしまえば、かのLPオーナー会ですら復額できませんでしたよね。

    減額合意が問題なのは、これまたサブリース新法を逆手に取った重要事項説明書です。
    この中でレオ社は別紙条項を設け、そこに於いて借上げ賃料算定根拠に 入居率 を潜り込ませています。これは契約根幹を覆す物で、本来 空室リスク は同社が負うが大前提の原契約のはずです。

    今回別紙条項で潜り込ませたのは、 2年毎の定期賃料見直し に於いて 賃料減額 の口実とする為の布石であります。

    同社は 定期賃料見直し と 賃料減額請求権 とで減額への二重保険を手に入れる魂胆です。