こんにちは、LPオーナー会からハガキが届いたケチ子です。
今回のハガキの内容は「家賃減額に苦しむオーナーさんの救済活動」だそうだ。そこには「会員の家賃減額ゼロ98%」と書いてある。ホント?そして「家賃減額は拒否できます」だそうだ。いやいや、こんなことができるなら、現在家賃減額交渉中のオーナーさんはみんな困らないよ。もしかしてLPオーナー会会員だけ特別?だったらみんなLPオーナー会に入会しちゃうよ。(そうとは書いてない)

LPオーナー会がまたレオパレス21を相手に訴訟を起こした。8月中旬には大規模な集団訴訟をお起こすと書いてあったけど、その記事は見つからなかった。

別な記事(毎日新聞)には下のような説明があった。
修繕工事の見通しが立っていないとして、自費で工事した場合に必要な修繕費など計約7600万円の支払いを求める損害賠償訴訟を東京地裁に起こした。
ケチ子は裁判のことはよく分からないけど、「自費で工事した場合に必要な修繕費」ってことは、まだ修繕してないよね?お金を出していないから損害は被っていない。なのに損害賠償って請求できるの?そして、この後に大規模訴訟はどんな内容なのかも気になる。
ケチ子は、LPオーナー会については、常々ウォッチしてるけど、今までの訴訟で勝ったという話は聞かない。LPオーナー会のHPを覗いたら、今回の裁判についての記述があったけど、そこに示されたURLをクリックしたら「記事が削除された可能性があります」だって。(ちゃんと飛ぶか確認しとけって)
ケチ子はお金のことが気になる。裁判ってタダではできない。ましてや大企業相手に数千万、数億の損害賠償請求ならそれなりの弁護士さんをつけなくてはならない。集団訴訟なら複数の弁護士さんってことも考えられるよね。そこで弁護士費用について調べてみたよ。結構いろいろかかるよね。
・相談料 1時間1万円程度(弁護士さんや弁護士事務所によって変わる)
・着手金 事件着手時に発生する費用のことで、結果にかかわらず返金されないもの
・報酬金(成功報酬) 事件の解決時に発生する費用 「回収金額の何%」
弁護士会報酬規程(現在でも参考にされていることが多いとのこと)

・ 日当 弁護士が遠方へ出張した際に生じる費用
・実費 書面の作成や事件調査といった、仕事に関して生じる費用 (交通費を含む)
7,600万円の訴訟でかかるお金を計算してみた。相談料はお抱えの弁護士さんだからなしとして、着手金は297万円。裁判資料作成、裁判所に訴状を届ける(郵便かもしれないけど)口頭弁論に裁判所に出向く、判決を聞くといった流れで、費用はドンドンかさむ。負けたら着手金は戻らず。勝っても報奨金594万円の支払いが待ってる。だから裁判に勝っても大体1,000万円ぐらいは手出しってことだよ。
弁護士費用は、裁判で負けた方が支払うと思っている方もいらっしゃるかもしれませんが、民事訴訟で弁護士費用を負担するのは、それぞれ委任した人(依頼者)になります。
ってある法律事務所のHPに書いてあったよ。今回は6人の原告だから負けたら1人80~100万円(お抱え弁護士の場合は安くなるかもね)、勝ったら150~180万円の負担・・・えっ!これ考え方間違ってないよね?それともLPオーナー会の場合は、会費からある程度捻出して個人負担が軽くなってるのかな。
LPオーナー会のHPには会員専用のページがあって「家賃交渉資料」10件「オーナーさんからの貴重ないろいろなコメント」11件「家賃交渉の前に読んでおくと大変参考になる情報」10件が読めるそうだ。そこに実績も載せて欲しいよね。そしてその実績の一部でも会員意外の人も読めるようにしておけば、ハガキを送るより安上がりに会員が増えると思うよ。
LPオーナー会の年会費1棟18,000円、2棟以上36,000円は高すぎと思ってるケチ子でした。会長がレオパレス21のオーナーじゃないって微妙。でも会員は減ってないみたいだから、なんかいいことあるのかな・・・
コメント
@obachan
裁判費用云々についてはきっと貴女の仰る通りだろうと思います。
でも、物事は多面的に見た方が判断を誤り難いですよね。
じゃあ、彼らはそこまでして何故訴訟提起したのか?
今のレオパレスは無理やり屁理屈で、それでも法律を盾に減額を強いてますよね。
その同社が”約束の 2024年までに界壁修繕工事をしない”場合に、時効を盾に”是正工事要求”を無視する可能性が無いとは言い切れませんよね。時効をストップさせる為には今訴訟提起の必要性があったからでは?
これまですでに、国交省も腹を立てるほどいい加減な是正工事完了予測を数度にわたって先延ばしして来ていますよね。
界壁調査だって優先調査対象シリーズの物件で、退居一ヶ月後においても調査の予定なし…が現実ですよ。(棟数カウントを隠れ蓑に全室調査には遠く及ばない現実)
貴女もコメントにて「オーナーとの信頼関係は崩れかけていると思います」と仰ったその同社の言葉のどこを信用しろと?
>お金を出していないから損害は被っていない
消防法にも適合しない手抜き工事物件を買わされた時点で、十分な損害でしょう?
その被害の程度を数値として出す為には、もし是正工事をしたらいくらかかるのか?…と算定するのは当たり前だと思います。
>LPオーナー会のHPには会員専用のページがあって「家賃交渉資料」10件「オーナーさんからの貴重ないろいろなコメント」11件「家賃交渉の前に読んでおくと大変参考になる情報」10件
ならば貴女が所属のレオパートナーズ倶楽部がその様な情報発信を会員向けにでもしましたか?
「オーナー同士の横のつながりが欲しくて」加入している貴女に、そのような機会・場が同クラブより提供されましたか?
僭越ながらご自身のご努力で開設されたブログ内のこのようなコメントがよっぽど役に立っている‥と、貴方の社交辞令から読み解いております。
表の顔は、裏から見ればまた違って見えますよ。
tarou様
コメントありがとうございます。
いろいろ私の知らないことを教えていただき勉強になります。
LPオーナー会については私は不信感しかないので、ブログの内容もそれなりの表現になります。
レオパレス21応援ブログとして開設したのに、なかなか応援できるニュースがないのが悲しいです。
ケチ子
ケチ子さん
私の状況をお知らせします
レオパレス21社はオーナーの意見を考慮することなく借地借家法第32条1項に基づき賃料減額請求権を行使しましたと配達証明付き内容証明郵便で表明しました
対応は現場に丸投げで現場に裁量権はなく、いくら質問や不明な点を確認しても、”意見は伺いましたが法律的な問題を含みますのでお答えはできません必要に応じて内容証明などの方法をお願いします打合せメモ(レオ社の用いる複写の様式)に記載します”で終了です
この点に基づき以前の私が記載した”担当者を味方につけよう”という記載は全くの間違えということになります。お詫びし、消去としたものとして扱ってください。
で、弁護士事務所にコンタクトを取り、概ねの経過を説明し今週中に面談を予約しました
病気を頑張って自力で治そうとしたが限界なので病院に行こうって感じでしょうか
残念ながらレオパレス社への私の誠意は受け入れらない形となっています
レオ社との協議は継続しますがその場は単に伝達係がいるだけで……
伝達係はやりたくないのぶくんでした
@のぶくん
>レオパレス21社はオーナー…中略…内容証明郵便で表明しました
引用部分に於いて、それ以上の表記が無かった…を前提に書きます。
減額請求権行使は、レオパレスが最初に貴方に 減額請求の意思表示を内容証明郵便で送付した 時に既に形成されている訳で、何をいまさら?って感じですね。
この同社の行為は、交渉継続中の貴方に対し、「客観的賃料について交渉の継続や法的決着に向けた努力を当社は放棄します」と言っているに等しく、後々の有力な証拠となり得ますね。
tarouさん
返信ありがとうございます
何を今更って感じは否めませんね
tarouさんの「客観的な賃料についてー中略ー放棄します」によって、レオ社からの内容証明郵便の最後の”建物賃貸借契約書に基づく賃料については引き続き、協議をさせていただきたいと考えております”の意味がよくわかりました
まあ、レオ社の定型文でしょうけどね
頑張るレオ社にうんざりしているのぶくんでした
@のぶくん
何をいまさら…の内容証明郵便送付の狙いは、単なる脅しですね。
同社は、法的決着の為の最終訴訟提起は踏み切れないと思います。
何故なら、その過程に於いて
(自ら示した)相場賃料に見合うレオパレス家賃 が万人の知る処となり、Hanakoさん御指摘の 入居者からの減額請求の嵐 に見舞われるからです。
貴方はかつてその可能性に疑問符でしたが、隙間商売を狙っている弁護士や司法書士、弁理士は五萬と居ますよ。
「あなたの家賃、安くなります」ってね。
tarouさん
素早い返信ありがとうございます
レオ社からの内容証明郵便は単なる脅しかもしれません
しかし、実際にLPオーナー会のオーナーに減額振り込みを実施している様です
最悪の事態も想定し対応したいと思っております
お金も時間もかかるのでめんどくさいですが新しい知見を知るのは楽しくもあります
僕は入居者からの減額請求の嵐が起こることについてはまだまだ疑問符です
司法関連者の1件当たりの収益が低いこと
入居者が流動的であること
などによりブーメランまではいかないのではないでしょうか
それよりレオパレスオーナーの動きが気になります
主のケチ子さんの心も揺れ動いているように思います(勝手な邪推)
せっかくなので楽しもうと思っているのぶくんでした
減額請求の自己矛盾
大家としてのレオパレスの最前線である 所轄のレオパレスセンター 職員に ブーメランの可能性 をぶつけてみました。
それは大変な慌てようで、シドロモドロでした。
それ以降 減額請求 はピタッと止みました。
内容証明郵便とは、送り主の一方的な主張の内容を、一企業である日本郵便が保存している…というだけの事ですよ。
tarouさん
返信ありがとうございます
僕の場合は
担当者を含めた担当支店が頑張っているのでしょうかね
更にレオ社が追い詰められているのでしょうかね
次回面談を予定しましたが僕がそれは無理でしょうって返答を予定しているようでした(電話で言いかけたので面談で話しましょうと途中で遮りました)
内容証明郵便とは貴殿がおっしゃるようなものであり、第三者が内容を保存しているといるのが通常の書類との違いであると認識しています。なので対象相手に確実に届いていることを証明するために特定記録ではなく配達証明が必要ですよね。
確認ありがとうございます
知らないことだらけって思うのぶくんでした
ケチ子さん
当初予定の減額された賃料でレオパレスからの振り込みが執行されました
ここからは個別の対応ですので弁護士の介入が必要そうです
近日中に相談する予約をしました
これで再びコメントへの書き込みは一旦終了します
皆様ありがとうございました
皆様に感謝ののぶくんでした
のぶくんへ
今までたくさんの情報を提供いただき、
私も勉強になりました。
ありがとうございました。
ケチ子