こんにちは、3棟目の売買契約が終わったケチ子です。
1か月前、ちょっと自己資金が貯まったので中古なら買えるかもって思った。それからいろいろあって、新築建売アパートの購入となった。ケチ子は「不動産は出会い」って思っているけれど、今回も本当にそうだと思ったよ。だって融資をうける銀行でいい所はないかと電話したレオパレス21でお世話になった担当さん(現在不動産会社に転職)が今回の物件を販売してたんだから。人の縁は大事にしないとね。
1億円を貯めて、配当の月25万円で暮らすFIRE。1億円を貯めるのに10~20年かかるのでケチ子の年齢ではムリ。20~30代のサラリーマンの間でちょっとしたブームだよね。みんなそんなにサラリーマン辞めたいんだって、ちょっとびっくりした。ケチ子は子供の頃からなりたかった仕事に就いたから定年まで辞めたいって思ったことなかったもの。だけど60まで働いたらやり切った感があり、再雇用はお断りした。
FIREのこと調べてみたら、みんな節約して稼いだお金の半分以上をアメリカ株などに投資にしてる。だけど、10年後、月25万円で親子3人が暮らせるのか?ケチ子の子供は大学の1年の学費が160万円、仕送りが年間180万円、それが4年間続いた。その上大学院まで行きたいってことで学費はさらに2年分延長となった。1億円の株を売りながら支払うことはできるけど、子供1人で3,000万円ぐらい吹っ飛ぶよ。それにリーマンショックみたいなことになったら株で持ってるってリスク高くない?
月25万円って、アパート一棟持って、ローン払ったあとの手残りの金額として全然難しくないよ。だけど、FIRE目指しているひとで不動産投資を組み込んでいる人はあまりいないようだ。たしか賃貸併用住宅を建てる人がいたかな。もう一人築古戸建ても無借金で購入、年間50万円ぐらいの家賃収入を組み込んでいる人がいた。無借金で不動産を購入するとなれば、せいぜい数百万円の物件。それでは家賃はあまり望めないし、修繕費用や出口戦略を考えたら魅力は半減かな。FIRE目指している人って、みんなそれなりの会社に勤めている。社会的信用が高い。これは銀行融資をうける時に大きな力となる。
ケチ子は今回の融資で感じたことは、「現金があれば銀行は融資する」ってこと。スルガ銀行の騒動以来、アパートローンの融資が厳しくなってきているのも事実。銀行によっては「土地をお持ちで上物を建てるなら融資できます」って言ってたもの。だけど、このコロナ禍で企業への融資先が見つからない地方銀行は条件さえそろえば貸してくれるんだよ。
だからFIRE目指している人は、現金と株の比率を見直し、数千万円を普段使っている銀行に預けておく。その間に不動産投資やアパート経営の勉強をする。もちろん物件の見学に行って目を肥やす。そうやっているうちに「この物件なら」というものに出会う。そして、数千万円預けている銀行に相談すれば融資が受けられるよ。金利もその人の属性がよければ低くなる。ローンを返して数十万円残るから、それをまた貯めていき、規模を拡大してもいいし、時期を見て売却すればローン完済、うまくいけば売却益もでるかもしれないよ。
不動産投資って、融資というレバレッジが効くところが凄いところ。そして借入の利子や減価償却費などの経費が家賃収入から引くことができる。ケチ子は1棟目を建てた時、2棟目や3棟目を全く考えていなくて、稼いだ家賃は繰り上げ返済に使ってしまったけど、今思えば2棟目をもっと早くに買っておくべきだったと思ってるよ。
ケチ子は最近になってやっと不動産投資の勉強をしてる。だけど、もう64歳だから買えてもあと1棟かな。もっと早くに気がついていれば10棟も夢ではなかったとちょっと後悔。まあ、最初の1億円の借金にビビりまくっていたからね。今はYouTubeや本でいくらでも勉強ができる時代。だから、幅広く情報を集め、自分に合った投資をやっていったらいいと思うよ。不動産投資が誰でも合うとは限らないし、ケチ子は株との相性は最悪だった。
メガ大家さんに憧れているケチ子でした。家賃を貯めて次を買うサイクルだと全然贅沢できない。なんか貧乏性だよね・・・
コメント
銀行さんって
確かに地方銀行さんだと現金があれば融資は降りやすいです。
更に、契約途中でも利率の変更もしてもらいやすいと感じます。
都銀さんはその辺は結構ドライと思いました。
基本的に地銀さんより都銀さんのほうが貸してもらう金利は低いんだけど…。
で、後から地銀さんから変更を持ちかけられたり……。
レバレッジは
不動産>FX>株式
な気がしますがFXは一発で持ってかれるのでほどほどに
上記全部やって、FXでマージンコール対応ができなかったのぶくんでした
残念
のぶくん コメントありがとうございます。
地銀はどこも中古や新築建売アパートの融資は厳しいと感じました。
信金は比較的審査が緩いそうですが、その分金利が高いです。
今回融資をうける銀行は、1棟目のローンを組んでいる銀行ですが、
今回は10年固定、金利も高めの条件でした。
他の銀行という選択肢がなかったので仕方ないです。
融資が受けられるだけで良しとします。
ケチ子