50歳からの不動産投資 某YouTuberの動画の内容が酷いのでケチ子が訂正します

こんにちは、不動産投資家と大家の違いが分からないケチ子です。

先日Tポイントで投資信託を買った。正直ポイントで買ってるから儲からなくてもいいと思ってる。Tポイントは5,000ポイント使ったから、今約90,000ポイント。残りも毎月5,000ポイントずつ投資信託を買って行く予定。ケチ子は株や投資信託は投資だと思ってるけど、アパート購入に自己資金投入するのは投資って思ってないよ。だって事業だもの。お金を借りて、家賃で返して、また貯めて次のアパートを買う。事業の拡大がケチ子の夢。だけどケチ子には年齢の壁が・・・加齢に伴う記憶力の低下も・・・だれかボケない秘訣を教えて!

ケチ子はYouTubeの「両学長 リベラルアーツ大学」でお金の勉強をし、「楽待」や「不動産投資家山内真也」あたりで不動産の勉強をしてる。最近は若い人の不動産関係動画も多くなったので、サムネが気になると見ているよ。

先日「50代から始める不動産投資戦略とは!?」という動画を見た。その内容が全然現状を理解していないとケチ子は感じたので、内容の3つのアドバイスを訂正?します。

①法人を作る

ケチ子も法人にするか考えた時期があって調べてみたけど、ある程度の家賃収入がないとメリットが少ない。大抵法人化してるのは、物件をたくさん持っていて、家賃収入から税金を払っている人。個人事業主として税金を払うより法人化して税金を払う方が安くなる場合にメリットがあるそうだ。( 一応家賃から経費を引いた所得が1,000万円以上が目安) その他相続などのメリットもある。だから、50代で不動産投資を始める人が最初に法人を作ってもなんのメリットもない。法人設立には多分100万円近い費用(登記費用、税理士費用など)がかかるから、その分は購入に充てた方がいいと思うよ。

その人は「融資を受けるためには年齢の壁が・・・」って言ってたけど、実際ケチ子は今回も29.5年のローンが組めたからね。64+29.5=93.5 いくらケチ子が張り切って銀行に行ったとしても、「この人なら100歳まで生きるだろう」と思ったとは思えないよ。

②CFがでやすい築古を選ぶ

CFとはキャッシュフローの略。不動産投資の場合は家賃からローンなどの支払いを引いた手残りのこと。中古物件の方が新築より安いことは確か。安ければローンの金額を低く抑えることができるから、支払いが小さくなり手残りが多くなる。だがちょっと待って欲しい。中古ではローンの期間が長く取れないんだよ。ケチ子は3棟目を買う前、お付き合いのある銀行に築18年の中古物件の相談をした。2つの銀行は「中古の場合、20年ー築年数」1つが「30年ー築年数」だったよ。ということは築18年なら2年しかローンが組めない。8,000万円近いローンを2年ではムリ、12年だってムリ。もっと安い4,000万円だってムリだよ。結局新築建売アパートにしたので29.5年のローンになった。(新築でも建売は中古扱い)メチャクチャ安い物件を現金で買うなら関係ないけどね。

③管理会社や銀行との関わりを増やす

まあこれは当たってるかな。でも手土産持って行くことじゃないよ。

ローンを組むのに飛び込みで銀行に行ってもムリ。やはり日頃からのお付き合いが大事。銀行とのお付き合いって、結局お金を預けることだよ。勤めている人なら給料の振込口座を持ってると強い。ケチ子1棟目はレオパレス21が見つけてきた銀行だったけど、金利が物凄く高かった。その上担当者が上から目線のイヤな奴だったので借り換えをした。そこはケチ子の給料の振込口座がある銀行。即決で金利も1/3近くなった。口座を持ち、定期預金を預け(利息はつかないけど保証金だと思ってる)、手数料を取られても投資信託を買う・・・これらは一度にはできないから、時間をかけて信頼関係を築いていくしかない。

まあ、このYouTuberさんはまだ若いからこれからの活躍に期待しよう。

先日もある銀行の融資担当者に会ったけど、今サラリーマン大家さんへの融資は厳しいって言ってたよ。今年はさらに厳しくなるとも。老後資金2000万円問題やFIREブームで不動産投資に参入する人が増えているけど、大きなお金が動く世界だし、怪しい業者も多いからしっかり勉強してからがいいかな。ただし怪しいセミナーに引っかかってゴミ物件を売りつけられたり、高額なセミナー料金でごみ情報を掴ませられたりしないように気を付けてね。

今のところ順調に事業を拡大しているケチ子でした。ケチ子夫婦の夕食の話題は4棟目をどうするかってこと。もし大家をしてなかったら無言で食べてると思う。毎日二人で家にいると話題もないよ・・・

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