こんにちは、家賃交渉は来年予定のケチ子です。
ケチ子の1棟目のアパートはレオパレス21とサブリース契約をしている。現在の入居率は90％（クラスエルにログインして確認したよ）。昨年ちょっとの間100％だったんだけどなあ。ケチ子のアパートは田舎にあるけど、安定した入居率を維持してきた。10年目を迎えた時も、便座のウォシュレットへの交換と防犯カメラ設置の提案を受け入れることで家賃の減額はなかったよ。それにまた400万円ほどかかったけど物件価値を高めることは必要だよ。
先日ザイマールさんが久々に動画をUPした。「入居率80％復活！！」とあるが、動画の後半では 21年3月期の3期連続の最終赤字 についても意見を述べていたよ。
日本経済新聞の記事にも厳しい意見がのっていた。
レオパレス21の経営再建に不透明感が漂っている。9日発表した3月の入居率は81.72%と前年実績より1㌽強下がり、32カ月連続で前年を割り込んだ。損益分岐点の80%は上回ったが、かき入れ時の入居率としては低水準だった。同日、会社として初の行政処分を受けたことも発表しており抜本的な事業改革が急務だ。
日本経済新聞
2020年秋に米投資ファンドのフォートレス・インベストメント・グループから資金支援を受けることになったが、そこには厳しい金利の支払いがついてきた。本当に売り上げを伸ばしていかないと会社の存続の危機となる。入居者が伸びないなら、当然サブリース家賃も下げていかなくてはならない。ケチ子を含め多くのオーナーさんは銀行ローンを支払っている。ケチ子はほぼ頭金なしで建てたので、銀行にはレオパレス21からの家賃の半分くらい支払っている。半分なので、余程の家賃減額でなければローンが支払えないということはない。問題なのは、その家賃から生活費を賄っている場合。ローンは待ったなしで持ってかれるから、手元に生活資金が残らないという状況になる。老後の生活資金の足しにと思って建てたアパートが老後不安の種になっている。
この フォートレス・インベストメント・グループ は「物言う株主」で、家賃減額にも口を出しているらしい。慈善事業じゃないから、早くレオパレス21が立て直しを図り、以前のように収益を上げ、貸したお金が戻ってくることを期待してるから当然「どんどん減額しろ」って言うよね。ケチ子達オーナーから見ても、なんかいつまでたっても出口が見えないし、改善した姿も見えてこない。コロナ禍という別な要因も入居の足を引っ張っていることも確かなんだけど、「全力でやってます感」がほしいんだよ。
ケチ子はレオパレス21で2棟建てたけど、1棟は別の管理会社に任せている。大幅な家賃減額がなければ、今後も最初の1棟はサブリースを続けるつもり。ケチ子はレオパレス21の事業は他でまねのできないビジネスモデルだと思っている。ソフトバンクがOYOを持ってきても太刀打ちできず、事業縮小となった。あのソフトバンクにも負けないビジネスモデルなんだから、もっと自信を持って会社の立て直しを図ってほしいな。そのためにも宮尾社長には強力なリーダーシップで社内を変えていってほしい。本当の意味で生まれ変わらなと、賃貸業界から姿を消し「しくじり企業」として歴史に名を残すことになるよ。それだけは絶対避けて欲しい！頑張れ レオパレス21！頑張れ 宮尾社長！
家賃減額に備えてもう1棟アパートを買おうとしているケチ子でした。アパートローンって今審査が厳しいんだよ・・・買えるかな。
コメント
入居率やシャワートイレ、防犯カメラは担当者さんとの家賃交渉には一切出てきませんでした。
東京カンテイによる周辺家賃が基本（報告書に上記の項目はないですよね）でしたが、税金などの必要経費は考慮頂き、親の物件は契約を更新いたしました。
交渉中でも更新日が近づくと本社から突然通知書が送られてきました。受け取った場合、結構刺激的な文言なのでびっくりかもしれません。おそらくテンプレートがあって当該部分を変更しているだけだと思います。
減価償却がなくなってもローンが残っているのは恐怖でしかないですね。
コメントありがとうございます。
私の家賃交渉時期は3年も前で、まだレオパレスが元気な頃です。
入居率が高い場合はレオパレス21も儲けが出ているはずなので
家賃を下げずに、その分トイレなどに投資してほしかったのだと
思います。
今の経営状態だと、もう家賃を下げて支出を減らすしかないのだと
思います。
来年の家賃交渉ではがっつり下げた金額が提示されると覚悟しています。
ともかく早く入居率を上げて、健全な経営体質を作ってほしいですよね。
こんにちは。
今、交渉真っ最中です。非常に残念なことですが、第1回の交渉で、理由を述べ減額拒否したら、内容証明郵便で、「交渉の結果を踏まえ、次回より第三者が調べた家賃相場の金額に減額するので・・・」と一方的な文章でした。このままでは、訴訟を提起し裁判所に減額の可否を判断してもらうことになると思います。なんだか非常に残念です。
レオパレスがんばれ様
コメントありがとうございます。
かなり厳しい対応ですね。
先日レオパートナーズ俱楽部から送られてきた文書には
「資金支援を受けた米投資ファンドとも協議して事業推進
を図っている事からも、実質経営に関与されている実情を
私達オーナーとして理解しておく必要性があると考えます」
と書いてありました。
私は家賃交渉を1度も経験していないので、来年の交渉では
かなりの減額が提示されると考えています。交渉ではなく通告
ってことですね。
とても参考になりました。
今までの家庭的なレオパレス21ではないと
気持ちを切り替えなくてはならないのは
悲しいです。
ケチ子
レオパレスがんばれ様
家賃交渉って大変ですよね
通知書はレオパレス本体が更新時期に合わせて送っているものだと思います
私の親の物件の交渉では担当者が通知書郵送を知らない様子でした
必要時担当者の了解をとって録音などを考慮されてはいかがでしょうか
オーナーとしてはできる限り誠実に家賃交渉を行うことしかできませんから
家賃交渉は近隣家賃と銀行返済などの必要経費などは考慮頂けた印象です
少しでもお役に立てば嬉しいです
オーナーとレオパレスの共存が望ましいです
のぶくん 様
コメントありがとうございます。
レオパレスは、間もなく20年近くになります。
2年ごとの交渉は大変でしたか、何とか乗り切ってきました。
フォートレス・インベストメント・グループはSoftBankと関連があると聞いていましたが、SoftBankはすごく利益が出ているようなので、その影響が良い方向に行けばいいなと思っています。
レオパレスグアムリゾートは契約当初から毎年行っていましたが、コロナ禍で行く機会がなくなり残念です。
国内のホテルは、運よくコロナ前に売却したそうで、だいぶ助かったといっていました。
支店の担当者には、いうべきことは話してありますので、それをもとに本社と調整中だそうです。
15日が家賃の振り込み日なので、一方的な改定金額になってしまうのか気になるところです。
来年に家賃減額交渉予定のオーナーですが本日、2021年10月1日以降の補償家賃適正交渉を行いたいとの文書が届きました。なんと！一室\11,000の減額要求。
担当社員とも連絡を取りましたが、交渉に応じない等の際は、減額された家賃を振り込むとの回答。築10年未満の物件オーナーにも減額交渉を行っているとの事です。
コメントありがとうございます。
私のアパートも来年9月が家賃改定月ですが、まだ書類は
届いていません。
一室11,000円とは驚きです。
そんなに一気に下げられたら、今後の経営にも支障がでますよね。
担当さんの言い方では、交渉ではなく通告ですよね。
交渉によって減額が小さくなることはあるのでしょうか。
もしよろしければ、これからも交渉の経過など教えてください。
来年が交渉の年だと準備されているオーナーさん。私も来年に交渉を迎える物件オーナーでしたが本日、家賃適正化交渉の御願いとの書類が郵送されて来ました。しかも10月からの家賃減額要求です。
本社からの書類なので、びっくりする減額額です。弁護士への依頼も視野に入れた交渉を覚悟する時が来ましたね。
コメントありがとうございます。
今回の交渉のやり方は、オーナーと会社の信頼関係を崩しますね。
今日届いたClassLの冊子のP7に家賃交渉についてのQ＆Aがのってますが、
そこには「協議しながら進めていく」と書いてありました。
まずは減額の根拠や下げた家賃の妥当性をしっかり聞いてみては
いかがでしょうか。
弁護士さんへの相談はそれからでも遅くはないと思います。弁護士さんの
費用もバカにならない金額となるし、2年後にはまた同じように交渉が
きますよね。私は自己管理も視野に入れて、お願いする管理会社にも
話をしています。
おはようございます。
減額要求額は本社からの意向なので担当社員との交渉で、金融機関への融資返済額・固定資産税額などが考慮されて減額幅が抑えられる事になると思いますが？ 今回の減額交渉に応じて減額を決めた後、来年10月に『2年毎の家賃交渉です』と、再度の減額交渉が行われるで有ろう？ と言う懸念が過ります。2年毎の家賃交渉とは、別での減額交渉要求だと主張して来そうですね。
元レオパレス物件の自己管理を受ける管理会社は少なく、サブリース契約が解除出来ないのではと言う懸念が一番の問題だと聞いて居ます。
続けてのコメントにて失礼します。
昨日、電話連絡にて話した担当社員からも『今年3月に現状維持で保障家賃更新をしたオーナーへ家賃適正化交渉として、減額交渉要求をして居る』との話を得て居ます。
借地借家法32条を盾に『いつでも交渉要求は出来る』と主張し、2年毎の契約更新は別件だと主張するのでしょう。
宮尾社長は去年12月の公式発表でも、12月14日付の各オーナーへの手紙でも
「R3年4月から”一括借り上げ賃料”の更新時期が来るものについてそのタイミングにおいて”賃料適正化のお願い”をさせていただく」と明言しています。
しかしながら今般”借地借家法の借賃増減額請求権”を盾にその請求権の行使（賃料見直し時期の前倒し）をしています。
不動産のプロ ”レオパレス”のトップが借地借家法を知らぬはずはなく、”借賃増減額請求権の行使”を念頭に置きながらイケシャーシャーと嘘の発表をしたという事です。
また無知なオーナー相手に、サブリース新法施行を逆手に取り「サブリース新法により”2年毎の賃料見直し時期”でなくとも（一定の要件を満たせば）減額請求できるようになった」と嘘の電話で己の行為の正当性を主張してきました。
当該請求権が、サブリース新法ではなく借地借家法に依拠するものである事を百も承知の彼らがです。
tarou様
コメントありがとうございます。
確かにオーナー会の説明でも「更新時期がきたオーナー様から順次」と
いっていました。最近届いたクラスエルの冊子のQ＆Aでも同じ説明が
ありました。
レオパレス21を信頼してきたので、オーナーの信頼をなくすような
ことはしてほしくないです。
ケチ子
お久しぶりです
のぶくんです
最近はPOで小遣い稼ぎをしています
一部屋11千円で驚いていてもらっては困りますよケチ子さん
愛知県の一部？では16千円超えた減額から交渉開始です
中東あたりの交渉と同じ感じで行くしかないです（怒る一歩手前で対応？）
レオパレスさんの交渉根拠は東京カンテイがほぼすべてって感じです
契約時には他の物件より家賃を上乗せできるかのように言ってたのにね……。
東京カンテイに載っているカンテイ項目以外の魅力を高めた要素はガン無視（シャワートイレとか）ですよ
オーナーは二極化？
交渉で何とかなるのと逃げ道がなくて言いなりで大変なのと
その他は契約解除でオーナー離脱でオーナーですらなくなる
減額振り込みは違法ですよ
そんなことを言う担当者は変更をお願いしてください
最低限録音はしてください
そのうえで協議をしてください
で、本部ではなく現場を味方につけるようにしてください
頑張るあなたにエールを？って感じで
自身も減額交渉があると認識しているのぶくんより
仰る通りで、減額振り込みは違法ですね。簡易裁判所へ賃料減額額請求を提訴し、裁判所での鑑定による適正賃料の判決後に差額の返還を求めるのが当然です。
サブリース契約に借地借家法32条が適用されるのか？ 問題とされていますが、契約時【相場家賃よりも高かったか・引くかったか】の単純な問題で、要するに契約した時に相場家賃で契約しなくてはならないと言う原則は有りませんから、相場よりも高く設定していれば、それは高くて当たり前。客観的相場家賃と懸け離れていると言うのは、実は減額額請求の理由にならない。