2棟目満室　アパート家賃は生活費か？年金受給時期の損得勘定

こんにちは、空室だった最後の2室が埋まって 2棟目のアパートが満室になって喜んでいるケチ子です。

ケチ子のアパートは9月から入居が始まったけど。時期が時期だけに一挙に入居者さんが決まる感じではなく、ボチボチ埋まって行った感じ。最初のお家賃が先月振り込まれたけど、入居が半分だったから、もちろんお家賃半分。返済額の半分。ケチ子は前にも書いたけど、この2棟目は土地を買って、建物を建てた。ローンが土地と建物とあるから、1棟目が建物分だけと比べれば2倍になる。その上、自己管理物件だから、空室になればダイレクトにお家賃が減る。最初のレオパレス21の試算では、空室2室でトントン、空室3室で赤字（返済分が家賃収入を超える）という計算。それでもケチ子がアパート建築を決めたのは、何もしなければ何も生まれないって考えたから。借金というリスクはあるけれど、やる価値はあると思った。

ケチ子が定年になる時、年金をいつから貰いたいか調査？確認？があった。ケチ子は、通常の65才からを希望した。一緒に辞める同僚は、60才からの早く貰う方を選んだ。その他にもっと遅くに（70才とか）貰うにも選択肢にあった。

年金って1か月単位で、早く貰ったり、遅く貰ったりできる。そして、その時期に応じて支給金額が変更される。

	請求可能期間	請求単位	受給額増減（月当り）
繰り上げ支給	60～64歳	1か月	▲0.5%
繰り下げ支給	66～70歳	1か月	0.7%

60才から貰う場合、5年分60か月×0.5＝30　30％減額された金額が60才から支給される。これでいくと76才位が分岐点。76才以上生きると、65才から貰った人より、総支給額が下回るということになる。逆に、70才から貰う人は、分岐点は81才。81才以上長生きするのであれば繰り下げのメリットがあるとのこと。

その話を聞いたケチ子はちょっと考えたけど、希望的観測として人並みに生きると考えたかった。早く死ぬと思うなら早く貰うけどね。そんなことだれも分からないもの。病気はしないけど事故に合うかもしれないし。ただ、早く貰う理由はなかった。

ケチ子は、お陰様でレオパレス21から毎月お家賃をきちんきちんと振り込んでもらえているから生活費の心配はしていない。というか、定年前に年金をもらえるまでどれくらいの生活費が必要か計算し、蓄えをしていた。今はその蓄えを切り崩して生活している。もちろん、年間の株の配当金やその他の投資のリターンなども収入としてあるから、生活費の全部を貯蓄の切り崩しで賄ってはない。本当は、別の事業でもっと稼げることを目論んでいたけど、そっちは計画通りいっていない。でも諦めているわけではなく、地道に育てていこうと思っているよ。そっちは年間100万円が目標。今は10分の1ぐらいだけど。数年の内には目標額を達成したいと思っている。ケチ子はこまごま稼いでいるんだよ。（ポイントやマイルだってお金と同じ価値だからね）

そこで思い出すのが、例のレオパレス21問題の発端となった「ガイヤの夜明け」で出てきた話。

体の弱いお婿さんのために、アパートを建てて、その家賃で生活しようと思っていたのに、レオパレス21が契約を打ち切り、空室だらけ。借金の返済のために、財産を手ばなすことになったという・・・あの話。

家賃ですべての生活費を賄うなんて、リスク大きすぎでしょ。現金で建てるならまだしも、借金するんだよ。レオパレス21が契約を打ち切らなくても、水害で水没するかもしれないし、竜巻で壊れるかもしれないし・・・家賃以外の収入を考えておかないと。以前銀行の担当さんと話したときも、収益が減って、返済が厳しくなった時、生活費があれば、返済額を減らして事業を継続できるけど、生活費に消えてしまっては銀行としては融資を打ち切ることになると。銀行は生活費を融資してるんじゃないからね。もちろん専業大家さんのように何棟も持っている人は、1つダメになっても、他の収益で返済できるから問題ないけど。ガイヤの夜明けに出てきた人は、被害者みたいな扱いだったけど、リスク分散も将来の返済計画も大甘だったんじゃない。何千万何億の投資なんだからね。

平均寿命は女性が87.26歳。でも、この年齢で元気にお金が使えるか・・・