はい、こんにちは、アパート大家のケチ子です。
今度新しいアパートを建てるので、地鎮祭をしてきました。今度もレオパレスで建てるけど、自己管理物件にします。
自己管理物件にすることは、レオパレスから提案されたんだよ。
なぜかというと空室リスクの低い場所の物件だから。 それと、土地、建物両方のローンを家賃から支払うとあまりお金が残らない。レオパレスの管理費は高いから、それを払うと残るお金がさらに減って、何のためにアパート建てるのかわからなくなってしまうからなんだ。
せっかくアパートたてても、収益がないんじゃ意味ないよね。
以前、ワンルームマンションに投資しよう思って話聞いたけど、固定資産税なんかは持ち出しで、家賃は返済に消えるとのこと。持ち出し分は貯金と思ってください。30年後にはマンションの部屋が残りますって。いやいや、築30年のマンションって価値あるの？
今度のアパートは、1年前に建てることを決めたんだけど、なかなか予算に合った土地が見つからなくて時間がかかってしまった。レオパレスの営業さんが根気強く土地を捜してくれて、やっとケチ子が思い描いていた土地のイメージに近い物件を見つけてくれた。
ケチ子が土地を購入するための条件
・首都圏近郊の駅から徒歩10分以内
駅が近いってだけでアパートの価値が高まるよね。
・形が長方形に近い50坪以内
土地って、坪いくらで計算するから、形が変形だと建物を建てられる場所が限られ、無駄な土地ができる。無駄な空き地でも、当然費用がかかってくる。長方形なら無駄がでない。
・3階建てが建てられる
今回は、土地と建物、両方をローンで賄うから、効率よく収益を上げるためには、2階建てより、 部屋数を確保するために 3階建てが希望。
・地盤がしっかりしている
地盤が弱いと、地震のときに建物へのダメージが大きくなる。だから、レオパレスは地盤調査をしっかりする。
1棟目の時、高台の土地だから地盤がしっかりと思っていたけど、調査の結果、地盤が弱いから地盤に打ち込む杭の数を増やすと言われ、そんなはずはないと正直疑ってた。しかし、大震災のとき、隣接する自己所有の土地（月ぎめ駐車場にしていた）に大きな穴があき、ダンプカー4台分の砂利を入れた。近くに住む人から、「ここら辺は水脈があちこちに通っていて、地盤が弱い。」って言われたんだよね。親の代の人は知ってることも、地元を離れている人間には初耳だったよ。
レオパレスが地盤補強をしてくれたおかげで、アパートのダメージはほとんどなかった。
だから、地盤がしっかりしているっていうことはすごく大事。
・近くに川がない
これは、自分の気持ちの問題だけど、水の近くはきらい。
田舎は土地も安いけど、家賃も安い。ニーズも小さいから入居者が入らないリスクも大きくなる。建築費は同じ。だから、今回は、それなりに都会の土地を購入してアパートを建てるビジネスモデルをレオパレス21から提案してもらった。
今回は土地を買って建物を建てるから、費用も2倍。これで収益は大丈夫か、すごく悩んだ。
前回のレオパレスのアパートは自分の土地に建てるから、建物の費用だけ。それでも、無駄に土地が広いから部屋数目いっぱいにしたら、大台のローンだった。びびるよね。それでも頑張って繰り上げ返済し、ローン残高は半分になった。もし普通に返していたら、2棟目建てるなんて考えなかったと思うし、銀行も貸さないよよね。
ここまで1年。長かったな。
そしてめでたく地鎮祭を迎えた。
今のレオパレスに頼んで大丈夫かという声もあったけど、営業さんや本社の重役さんと話し合いをし、このまま続行を決めたんだよ。
決めての1番は、こちらの不安に対して対応を考えてくれたことかな。
レオパレスが倒産かという騒ぎの中、いろいろ決めていかなくちゃならなかったから、ケチ子は「ローンを組んで支払うので、土台だけできて、あとは会社がなくなってしまいましたでは困る。」といったら、「出来高払いでどうですか。」と提案された。本来は、ローンを2回に分けて支払うことになっているけれど、今回は、4回に分けて支払う、それも、工事の進行状態をこちらが確認して、納得して支払うという形。
本当に会社が危ないなら、こんな提案はできないよね。
以前倒産した旅行会社のてるみくらぶなんて、現金搔き集めるために、現金支払いはさらに割引きなんて広告をバンバンうってたよね。
出来高払いなら、もし、途中でなにかあってもお金があれば工事は別の会社に引き継いでもらうことは可能だからね。
それに、今だからこそしっかり仕事をしてもらえると期待してる。だから、このブログでも途中の様子などもお知らせしていくつもり。
レオパレス21がきちんと仕事してくれているのを、みんなに見てほしいよ。
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