こんにちは、レモンジャムを初めて作ったケチ子です。
ケチ子の家の庭にはレモンの木が植えてある。昔、料理研究家の栗原はるみさんが、家でレモンの木、それも植木鉢で育ててるのを雑誌で読んだ。植木鉢で育てられて、レモンが収穫できるなんていいじゃん、とホームセンターで苗木を買って来て植木鉢に植え育ててきた。しかし全然レモンがならない。そこでだんなさんに頼んで、日当たりのいい場所に直植えしてもらった。その甲斐あって今年は8個のレモンがなった。でも2個は皮の黒い斑点が凄くて。結局6個のレモンでジャムを作った。これがなかなか美味しくできたんだよ。小さいジャム瓶1個分。しばらくは朝食のトーストやヨーグルトで楽しめそう。
確定申告の帳簿が終わった。今年は一昨年購入した3棟目のアパートの家賃が増えたから、当然所得が増えた。でも増え方がちょっと多すぎない？去年の確定申告の申告書と照らし合わせてみた。
そしてがっかりした。まあ、帳簿のソフトの計算が間違ってるなんてことはなく、もし数字が合わないならそれは自分の記入ミス。
今年所得が増えた理由は減価償却が終わってしまったものがあったから。所得が増えれば、その後に来るものは税金。勤めていた時は、給料から天引きで、いくら税金が引かれているかなんて気にしてなかった。月割りだったせいで、びっくりするような額じゃなかったからね。でも今は確定申告が終われば、「はい、これだけ税金払ってね、一括で」ってなる。ハ～。
減価償却の大きなものは建物。でもいずれ償却が終わる。不動産投資の世界では「デットクロス」という言葉がある。
デッドクロスとは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回っている状態を指します。こうなると、キャッシュフローには変化が無いのに、税金上は大きな利益が出てることになり、結果として税金の支払額が大きくなってしまいます。 （不動産の教科書より） 詳しくはこちら→不動産投資 デットクロスとは
税金の支払い額が大きくなり、手残りが０とかマイナスになると、当然経営は成り立たない。恐ろし過ぎる。
対策として1番いいのは、「デッドクロスに備えて資金を貯めておく」や「繰り上げ返済」らしい。あとは減価償却が終わった物件は売って、また別な物件を買うことだって。
売らずにどんどん買い足すっていうのはどうなんだろう？大規模経営になれば、手残りも多くなり、税金の支払いが大きくなっても耐えられると思うんだけど。
ケチ子は楽待のYouTubeをよく見るんだけれど、そこに出てくる大家さんたちは、年間家賃が億単位。そして借金も10億単位。返済額も大きいけど手残りだって年間数千万円と積みあがってくるから、次の物件も買いやすい。不動産経営はやっぱり複数棟もつのが正解なんじゃないかなと思うよ。複数棟からの収入があれば、たとえ1棟の収益がマイナスになっても他で補える。デットクロスで経営が成り立たないなんていう状態を回避できるんじゃないかな。
繰り上げ返済はしないでと銀行から言われたケチ子でした。繰り上げされると、銀行が当てにしてた利子が減っちゃうから困るんだって。返済不能になるよりいいと思うけどなあ・・・
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