こんにちは、Go toトラベル再開を待っているケチ子です。
緊急事態宣言解除でGo toトラベル再開かと思っていたら、全然そんな話はなく、飲食店の時短営業も延長で自粛ムード継続中なんですけど。結局友達との飲み会もお流れ。これって、いつまで続くんだろう・・・春の陽気に誘われてどっか行きたいんだけどなあ。
先日、建売アパートを見にいってきたけれど、担当さんから地方都市の不動産の動きをいろいろ聞いてきたよ。
ケチ子もそうだけど地方都市で育ったけれど、現在は首都圏に住んでいる人も多いよね。親が亡くなって土地や家を相続しても、そこに戻る人はほとんどいないと思う。
ケチ子は中古アパートを買おうと思った前に、古戸建てや古団地の一室を現金で購入、自分でリフォームして貸し出す不動産投資に注目してた。しかし、300万円で購入、100万円でリフォーム。これを5万円で貸し出すと資金回収までに8年以上もかかる。戸建てを50万円で購入、リフォームはすべて自分でやりかかるのは材料費のみ、という手法で儲けている人もいるけれどケチ子にはムリ。
先日その担当さんが仲介した物件は、大手の分譲地内の一軒家。娘さんが相続したが遠方に住んでいるため売却を依頼。そこですぐ顧客から買いそうな人に連絡し即決したとのこと。（いい条件ならわざわざ広告はださないらしい）家自体はまだ十分使える状態で値段は地価ぐらい。買った人はクリーニングだけ依頼してすぐ貸し出したらしい。結構いい家だったので月10万円以上で貸し出しに成功したとのこと。こちらも資金回収には約8年。
古団地と古戸建て。資金回収に同じように約8年だけれど、その先が全然違うよね。8年後の築50年の団地。売れるかな？一方、戸建ての方は大規模リフォームが必要だけれど、まだまだ貸出可能だし、地価の値段で買っているから、最悪多少の地価下落があったとしても売却して損はないよ。その地価で売れれば、8年間の家賃は丸々儲けだもの。
担当さん、相場より安く売ったけれどメチャクチャ感謝されたそうだ。その娘さんは、安くても早く売りたかったとのこと。（値切ったのではなく、ほぼ希望額で売れたからね）へえ～って思ったよ。まあその娘さんにも事情があって売却したんだろうけど、ケチ子だったらクリーニングして貸し出すよ。それで毎月お小遣いになるもの。働いているかどうか知らないけれど、給料にプラス10万円って大きいよね。
アパートなら管理会社に募集やクレーム対応などすべてお任せするから、家賃の５％位は支払うことのなる。その他共有部分のお掃除も別料金かかるよ。戸建ては、募集の度に広告費として家賃の1か月分がかかるけど家賃はそこで回収し、大家へ振り込んでくれる。ケチ子の戸建ては近くだからクレームには直接対応してるけど、遠方なら募集をお願いした不動産仲介業者さんが対応してくれて、多分相応の費用を支払うことになると思う。だけど、状態がよければクレームもほとんどないし、長く住んでくれるから広告費も数年に1回だよ。
もし親から相続した家があるなら、さっさと中を片付けて空っぽにしクリーニングして貸し出すことをお勧めするよ。親の衣類やキッチンの食器など自分で片付けると時間がかかり、そこに思い出という塩味が加わるからさらに気持ちが暗くなる。だからそこは割り切って業者さんに頼む。本当に必要なもの、残したいものを持ち出したら、後はおまかせ。業者さんは、片っ端からトラックに積み込み、食器も家具も粉々に潰して持って行ってくれるよ。費用はそれなりにかかるけど、これは自分の時給を考えたら絶対こっちの方がいいよ。
ケチ子の家は貸し出す前に大規模リフォームをした。タイルで冷たい浴室は全とっかえ。和室の洋室化。壁紙の張替え、もう一つの和室の畳の表替えなど350万円位かかった。でもそれも数年で回収できる。こんなにお金をかけたくないなら、最低限きれいにして家賃を下げれば入居者は見つかるよ。
ケチ子は戸建てを何軒も持つより、アパートの方が面倒がないと思っているけれど、今後は戸建ても考えていこうかなって思ったよ。
まだまだやる気のケチ子でした。ケチ子のだんなさん、古戸建ての話をしたら軽トラックを買う気になっている。資材を運ぶのに必要とか言っちゃって、買いたいだけでしょ。
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