大家入門 手残りってなに?結局手元に残るお金って・・・

こんにちは。お正月なのにおせちは1日だけしか食べないケチ子です。(糖質制限にはおせちは向いていません)

先月のお家賃は、満室になってからの初めての振込だった。だからその前の月よりだいぶ振込の金額が増えた。でも、この振り込まれた金額全部がケチ子の懐に入るわけではない。これを全部生活費に使ってしまったらとんでもないことになるよね。

そう、ここから借り入れの返済をするからね。

1.手残りとは

収益(家賃)からローンや管理費、税金など必ず出ていくお金を引いた金額。ケチ子の2棟目は、入居者の募集や建物のお掃除などを管理会社にお願いしてるから、振り込まれた金額は、すでに管理費は引かれている。レオパレス21のサブリースの方も、管理費やレオネットなどの費用が差し引かれて振り込まれているよ。

振り込まれた金額からその日のうちに、銀行のローン金額が引き落とされるから、結局通帳に残る金額は大分小さくなる。でも、これも手残りではない。

2.アパートを建てる前に手残りを計算する

ケチ子が2棟目を建てる気がさらさらなかった時、「年金の他にあと10万円くらいあったら、余裕で生活できるからブログで稼ぎたい。」みたいなことを言った。その10万円に営業さんのアンテナがビビッときた(と思う)「土地を買って、アパートを建てればそれくらいの収入は見込めます!」となって、あれよあれよという間に建築することになったんだよね。(借金が億なんだけど)

営業さんの頭の中で、土地と建物でいくら、ローンの支払いがいくら、手残り10万円・・・という計算ができてしまったんだね。でも、残念なことに、そこから税金だの、管理費だの、修繕積立金だの、引かれるお金は想定外。確かにローンをはらって10万円以上は残ってるけれど・・・

初めてのアパート経営だと、必要なお金がどれくらいなのか分からないから、経験者に聞くとか、情報を集めて検討だね。営業さんは嘘を言ってる訳ではないけれど、経験者の実際の声が1番参考になると思うよ。

3.ケチ子の嬉しい誤算

営業さんが出してくれた収支のシミュレーションより実際はローンを払った後の残金は多かった。なぜなら、まず金利が想定より0.1%低かった。これで返済額が1万円ちょっと減った。それから、当初借り入れた金額より、支払った金額が少なく、残りを返済することになった。(銀行からそうするように指示されたんだけどね)これで、7000円位月の返済が減った。だから当初の計画より2万円位、月々残るお金が増えたんだよ。

月2万円×12か月=24万円

これだって、あるのとないのでは大きく違うからね。

4.年間で支払うのもの

月々の手残りから、年間で必要なお金を引くのが、本当の手残り。年1回の支払いは固定資産税。初年度は不動産取得税も払わなくてならないから大変だよ。

その上、銀行から将来の修繕に向けて、毎月の積立をするように指示が来たから、さらに自由になるお金が減ってる。ケチ子的には、この修繕積立を引いた金額が本当の手残りだと思っている・・・少ないよ(泣)

5.まとめ

・不動産投資は、本来は収益を生んで、自由になるお金が増えること。しかし、実際に土地からの購入の場合、ローンの金額が多くなるので、思ったより残るお金(手残り)は少なくなる。だけど、ワンルームマンション投資に比べたら、天と地ほどの違いがあり、アパート経営の方がずっといいよ。

・ケチ子のようなリタイヤ組はアパートのローンの返済が終わらないうちに、天国に行くことも想定されるけど、その場合の節税になる。月々の手残り自体の金額は少なくでも、節税という目に見えない利益ができる。また、現役のサラリーマンなら、不動産経営による経費が認められ、確定申告で税金が戻ってくることもある。広い意味では、そういう節税分も手残りと考えていいのではないかと思う。(月々の手残りとは意味が違うけど)

手残りを株などに再投資して、さらに増やすこともいいけれど、何年間か積み立て、繰り上げ返済することがベストだと思っている。もちろん、数年間寝かせておくより、増やせる自信があるなら株の投資も有だと思うよ。繰り上げする金額はたとえ数百万円でも、何十万円分の利子を払わなくて済むから、その分は稼いだのと同じ。

「手残り」って言葉、普段の生活では使わない言葉。でも、最終的に自分の手の中に残る、本当の意味での利益のこと。その利益をさらに大きくできるかが大家の腕の見せ所だと思ってる。

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