こんにちは。バブルの頃に家を買い、地価が1/5になってため息がでるケチ子です。
バブルの頃の地価ってなんだったんだろう。でもその頃は「今買わないと！」って思ってローンを組んで5,000万円で小っちゃい戸建てを買ったんだよ。金利も今じゃ考えられないくらい高かったし。（住宅金融公庫で借りて年利4.4％）二人で働いて、一人分はローンの支払いって感じだったよ。家を買うって、得か、損かで考えると損。でも自分の家だもの、好きに使える。そこがいい所だよ。その家が今、毎月稼いでくれている。額は少ないけど。
１．親の家に引越ー自分の住んでいた家を貸す
親の家を貰うことになり、今まで住んでいた自分達でローンを払って買った家が空くことになった。売ってしまうことも考えたけど、ずっと住んでいたし、苦労してローンを払った家だから愛着もある。そこで、人に貸して少しでもお小遣いになればと思い、地元の不動産会社に相談に行った。
築年数からみても、そのまま貸し出すには無理があるけれど、リフォームすれば十分貸し出せるということだった。そこで、リフォームから入居者募集まで面倒をみてくれるということでお願いすることにした。
２．リフォーム
リフォームをどこまでやるかによって費用が変わってくる。ケチ子の場合は、フルリフォーム。キッチンもお風呂もトイレも全て取り換えた。予算は300万円だったけど、結局360万円かかった。リフォーム前に要らない家具などの処分を頼んだので、それも費用がかかったから、リフォーム費用の回収だけで5年近くかかる計算だったけど、6年目からは毎年収益になるから、十分元は取れる。
３．貸出ー地元の不動産会社1社のみで失敗
最初に相談した地元の不動産会社1社に募集まで頼んでいたので、他の不動産会社には話をしなかった。しかし、一向に入居が決まらない。そこで設定家賃を5,000円下げた。それでも決まらない。 最初の設定家賃も決して高くはなかったのに。 そこで、他の不動産会社3社にもお願いすることにした。今度は大手に。後で分かったけど、最初にお願いした会社の担当者が急に辞めて、うちの物件も募集から消されていた。値下げを連絡した後も放置状態だった。結局募集されてなかったんだよ。（そのことが分かって会社に説明を求めたけど対応がひどかった）他の会社にお願いした ら速攻決まったよ。だって、相場よりだいぶ安い家賃だもの。放置されていると分かっていれば、元の家賃で入居は決まったと思う。だから、募集は数社にお願いした方がいい。お願いするだけなら費用はかからない。（成功報酬）
４．ケチ子的視点
・遺産相続などで、親の家を貰う人もいると思う。自分で2軒の家を管理するには大変。固定資産税や修繕など費用もかかる。そこで、1軒の家に稼いでもらうことで、費用が捻出できる。こういう場合のいいところは、ローンの返済がないところ。だから、安い家賃設定でも貸し出せる。もちろんリフォーム費用回収に、数年はかかると思うけど。
・貰った家が田舎で離れている場合は、空き家にしておくと荒らされたり、不法侵入されたりと心配がある。人に貸し出すことで、そういう心配がなくなる。田舎の場合、古い家でも、家賃を下げることで入居者さんを確保することができる。（場所にもよるけど）ただし、入居者がいれば、勝手に売却はできないので（入居者込の賃貸物件としての売却は可）一時的な賃貸は止めたほうがいい。
・中古の戸建てを買って貸し出すこともできる。リフォーム費用や固定資産税は経費として認められる。リフォーム費用は、ケチ子の360万円でも定額法で22年となっているので減価償却は毎年166,000円。22年たたないで取り壊す時には、残額を一括で償却するそうだ。
大家さん業は、昔と違ってただ物件を持っているだけって感じ。戸建ての方も直接ケチ子がお家賃の回収とかしないもの。多分、入居者さんも何かあったら、ケチ子の所じゃなく不動産会社に話をするよね。だから、大家というより、不動産投資家（かっこよすぎる！）なのかなと思う。
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