大家入門 忘れた頃にやって来る 不動産取得税

こんにちは。先月、満室分のお家賃を受け取って、通帳の残がちょっと多めになったケチ子です。

そんなケチ子のもとに、県税事務所から一通のお手紙がきた。もちろん表書きに「納税通知書在中」とある。それ以外に県税事務所からお手紙がくることなんかないものね。

中には、説明書きと納付書がはいっていたよ。そして、納税の額にガックリ。多いんだよこれが。

不動産取得税とは、不動産(土地及び家屋)を取得した時一度だけ課税される県の税金です。

税額=不動産の価格(評価額)×税率

そして、この通知書は、土地の分だけだった!ということは、この後もう1回建物分がくるということ。もちろん評価額(市町村で固定資産課税台帳に登録された価格)だから、単純に購入価格に税率を掛けた金額よりは大分低くなるけれど、それでもケチ子の場合、1か月分のお家賃が吹っ飛ぶ金額だったよ。それがもう1回来ると思うと・・・固定資産税も来るんだよ。

アパート経営を始めようと思って、レオパレス21のような会社に相談すると、建設費の他、水道加入金(これも市町村によって値段が変わるけど、凄く高い。1棟目は300万円くらい払ったよ)や保険料、税金など必要なお金を計算してくれる。そして、大まかに必要なお金がでたら、その金額を融資してもらえるか銀行に掛け合ってくれる。以前は、ほぼ自己資金をださなくても審査が通ったけど、例のかぼちゃの馬車騒動以降は、銀行の審査が厳しくなった。だから、自己資金は必要。多ければ多いほど審査は通り易い。(当たり前か)

1棟目のときは、建築費などをすべて支払っても200万円近く残っていた。それが、この不動産取得税の支払い用だった。ところが、今回は残った数百万を繰り上げ返済するように銀行からいわれ、もう返済しちゃったんだよね。どうやらこれまで払った利子分(元金の支払いは1月から)もレオパレス21は計算に入れていたと思うけど、銀行は別と思っていたらしい。だから、返済後は、ケチ子の人質預金(融資を受ける条件として預けたお金)は減ってしまったし、10,11月分のお家賃分もこの返済に行ってしまった。

返済した分、月々の返済額が減ったからいいんだけどね。ケチ子は3年固定で今の金利が適用されている。だから、いくらお金があってもその3年以内に返済しようとする違約金がとられるって契約書にも書いてある。だけど、今回は銀行から言われて返済するので違約金の対象にならないとのこと。その代わり、通常繰り上げ返済は自分で金額が決められるけど、今回は問答無用で金額を指定されたよ。

この2棟目を建てる話を進める時、2つの提案があった。一つは田舎の安い土地を買って、大きなアパートを建てる。田舎だと土地代が安いから広い土地が買える。そして、部屋数の多い建物を建てる。田舎だと家賃が安いけど、部屋数が多いので家賃総額はまあまあ。この場合はレオパレス21の一括借り上げでもやっていける。もう一つは、都心に近い所ところで土地を買って、部屋数の少ない建物を建てる。これだと、土地分の返済が大きくなるのに、家賃総額があまり多くできないから自己管理。レオパレス21の一括借り上げだと、固定資産税を払ったら、何のためのアパート経営と疑問に思うくらいの額しか残らない計算だったよ。

アパート経営の1年目の大きな支出は、この不動産取得税と固定資産税。新築だから修繕費はほとんどかからないけど、修繕積立はしておかなければならない。そう考えると、1年目はほぼ手残りなしって感じ。2年目に期待しよう!

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