大家入門 アパート建築資金の銀行融資はどうする

こんにちは。アパートの長期的な修繕費の積み立てを始めたケチ子です。

2棟目のアパートは自己管理だから、大規模修繕に向けて積み立てをするように銀行から言われて、お家賃の中から5万円の積み立てを始めたんだよ。でも、元々土地からの購入で融資額が大きく、当然返済額も大きい。だから手残りは少ない。その中から積み立てをして、固定資産税を支払うと・・・全然残んないじゃん!

まあ、最初からレオパレス21が出してくれた収支の計算でも分かっていたけどね。この計算書で見ると20年を過ぎると手出しになっている。だから繰り上げ返済をした方がいいよという提案書までついてきた繰り上げ返済できるほど手残りないよ。(ガックリ⤵)

1.銀行融資を受けるには

各銀行では、アパートローンという融資をやっているけど、融資条件は各銀行で違ってくる。ある銀行では、専業大家さんには貸さないってはっきり書いてある。(ケチ子は規模が小さく、専業なんて言えないけど、無職だから結果専業大家さんだよ)銀行のHPで、アパートローンについては、細かく書いてあるから、自分のお付き合いのある銀行のHPをのぞいてみるといいよ。

本来はお付き合いのある銀行だと話も早いけど、必ずしも貸してくれる訳じゃない。物件の建っている場所が、その銀行の営業エリアでないとNG。ケチ子のお付き合いのある2つの銀行ともエリア外で融資の話まで行かなかった。

今回の融資銀行はレオパレス21で捜してくれた。ケチ子の所に銀行の担当さんが来た時には、ほぼほぼ融資は大丈夫でしょうという感触をレオパレス21の方で持っていたよ。

銀行ごとに細かい違いがあるけど、みずほ銀行のアパートローンを見てみると

利用できる人

満20歳以上の方 かつ 安定した収入のある方で、前年度税込年収200万円以上の方

こう書いてあっても、多分収入200万円で、貯金が50万円とかだったら、貸してもらえないと思うよ。持っている土地の価値が凄く高いとか、保証人が親で資産家とか、本人以外の条件が揃えばOKじゃないかな。

資金使途

  1. (1)賃貸用住宅の土地・建物の取得資金、増改築・改装資金、底地買取資金および外構工事資金、火災保険料、担保関連費用、設計料、解体工事費用、近隣対策費、印紙税、仲介手数料、付帯工事費用、水道加入金
  2. (2)現在他金融機関からのお借入中のアパートローンの借り換え資金。ただし当行でお借り入れ中のアパートローンの借り換えはできません。

借り入れ金額  50万円以上5億円以内(1万円単位)

借入期間  1年以上35年以内(1年単位)。ただし、建物の耐用年数内

火災保険も15年分まとめてだから額が大きくなるし、水道加入金も部屋数が多いとばかにならない金額になるよ。そういう費用をひっくるめて貸してくれるよ。

2.銀行によって提出資料が違う

銀行は独自の査定システムがあり、融資の決定をするのは各支店ではなく、融資の審査をする部署。銀行の営業の人は、融資の部署に「この人にこれだけの額を貸し出しても、ちゃんと返済できますよ」ということを納得させないといけないから、資料を提出する。それが、事業計画書だったり、資産一覧だったりする。

ケチ子の場合は、金融資産をすべて報告。1棟目の確定申告書も3年分提出した。1棟目の収益があるから、返済に困ることはないという判断もあったみたい。ケチ子が融資を受けるときは定年退職直前だったから、退職金の額も聞かれた。現役で毎月お給料が入ってくる人の方が融資は通りやすいよ。

3.融資決定から支払いまで

融資額はレオパレス21の方で、土地代、建築資金、その他の雑費(登記費用や司法書士さんへの支払いなど)を計算してくれて、銀行と交渉してくれた。もちろん頭金はそれなりに入れたよ。

そして、融資が決定されると、ケチ子とだんなさん、レオパレス21の担当さんで銀行に行き、 言われるがままに住所や名前を書き、実印を押して 契約終了。銀行と契約すると、どど~んとお金が振り込まれる。そして、そこからまたどど~んとレオパレス21に振込。、気が付けば多額の融資という借金がケチ子の肩にのっていた・・・

4.融資に必要な費用

印紙代・住民票などの公的書類の取得費用・銀行の融資手数料などが必要になるよ。契約書に貼る印紙代って借りる人が負担するらしい。印紙の額は、融資の額で決まる。それと銀行の手数料。これも銀行によって違う。こういう細々した費用は、融資額から引かれて、引かれた残りの額がケチ子の通帳に入っていくる。だから、通帳の数字だけ見てると、なんでこんな半端な数字なのって思う。でも銀行から渡された融資計算書という紙に細かく内訳がかいてあったよ。

5.ケチ子的視点

・最近は、銀行の融資が厳しくなっている。でもしっかりした物件なら銀行は貸してくれる。ケチ子の友達もレオパレス21が銀行を捜してくれて、スムーズに融資が受けられた。レオパレス21の営業さんのようにプロに任せた方が融資はスムーズに受けられると思う。

・ローンの場合、金利が何%になるかで、返済額も大きく違ってくる。ケチ子の1棟目の融資の時って、土地は兄弟と共有名義だったため、金利が高かった。それで、名義を変更してからは借り換えをして、金利は半分以下になった。同じアパートローンでも、借りる人の条件によって金利は違ってくる。だから、自分で銀行に交渉するなら、いくつかの銀行に当たってみるのがいいと思うよ。

・ケチ子は、性格が大雑把だから、今回のアパートのいろいろなやり取りやお金の動きを記録してなかった。でも、今になって簡単なメモだけでも記録しておけばよかったと思っている。これからアパートを買ったり、建てたりする人は、日記みたいなものでいいから、いつ、だれと、どこで、どんな話をしたか、お金はいくら振り込んだか、振り込んだお金はなんの費用なのか・・・などと書いて、振込用紙などをまとめておくといいと思う。

銀行から借りた額が大きいし、年数も長いので、ケチ子の代で完済はムリ!後を引き継いでもらうために書類とか、返済計画とか、きちんとまとめようと思っている。でも、いつもまとめよう・・・で終わりなんだよね。ケチ子、今回はしっかりがんばれ!

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