こんにちは。高島屋友の会の積み立てが満期になり、積み立て+1か月分をチャージしてきたケチ子です。
髙島屋友の会って、1年間積み立てると1か月分の金額が上乗せされる。1万円積み立てなら12万円+1万円。今回は13万円分が友の会カードにチャージされたんだよ。ケチ子は、これをお正月用品の購入に充てる。カードで買うと食料品はポイントが１％しかつかないから、約９％の上乗せがある友の会のチャージ分で購入したら断然お得。（これは、高島屋のお姉さんに聞いた話）
ケチ子は、購入する品物や購入先、ポイント還元率など考えて支払い方法を変えているんだよ。なんでもそうだけど、複数の選択肢があるなら、自分にピッタリの物を使う、これって大切！
さて、アパートを建てるなら、当然管理をどうするか決めなくてはならない。
１．自己管理
自己管理は、全く自分で管理する方法から、ほぼ管理会社に任せる方法までいろいろな管理方法がある。ケチ子が就職した時住んだ家は、隣に大家さんが住んでいて、毎月家賃は現金を持って支払いに行ってた。何かあったら大家さんの所に言いに行き、対応してもらうって感じだだった。（昔はのんびりしてたよ）
ケチ子の戸建ては、自己管理だけど、管理会社に入居者さんを募集してもらい、入居者さんが決まったら1か月分の家賃と同額を支払う。更新時期は半額の支払い。これで、毎月の家賃を預かって、ケチ子に振り込んでくれる。振込手数料も管理会社もち。
ケチ子の2棟目は、同じ自己管理でも、募集、家賃徴収とケチ子への振込の他、建物管理（共用部分の掃除や点検など）をお願いしている。だから、月々一定額の管理費を支払う。アパートの場合、自分の住んでいる場所と離れているから自分で建物管理するのは難しい。プロに任せるのは安心だよね。また、入居者さんも個人の大家よりは、しっかりした管理会社が入っている方が安心感があるよね。
２．サブリース
1棟目は、悪評高い？レオパレスのサブリースでやってるケチ子。1棟丸ごとで月々の家賃契約をする。空室のあるなしに関係なく、契約額が毎月振り込まれる。当然、空室リスク分が引かれているので、自分で管理して満室にすればもっと収益が増えると思うけどね。その上、レオパレス21の場合、レオネット、家具付きでの貸し出しなので、その分も引かれる。だから、手残りが少なくなる。でも、ケチ子のアパートは入居率がずっとよかったから、10年目の契約更新でも減額交渉はなかったよ。
ケチ子の友達が1棟目を建てる時にはサブリースを勧めたよ。なぜなら、初めての大家業。いろいろサポートしてもらえるし、オーナー会などで大家業の人と会うこともできる。 1棟目は、自分の土地にアパートを建てているので、借り入れは建物分だけ。だからサブリースで手残りが少なくなるといっても、土地と建物分の借り入れの返済に比べればそれなりに残る。
3．自己管理のメリット、デメリット
〇手残りが多くなる。
〇管理会社と契約することで、入居者募集や建物管理などを外注できる。管理会社も内容も自分で決めることができる
×空室がでれば、ダイレクトに収益が減る。
×将来の修繕に向けて積み立てをしておかなければならない。
４．サブリースのメリット、デメリット
〇家賃収入が一定なので、返済計画が立てやすい。
〇入居者募集から建物管理まですべてやってくれる。ほぼ大家としての仕事はない。
×手残りが少なくなる。
・レオパレス21では独自のサービスがある
〇レオパレス21は、オーナーサポートの「クラス エル」やオーナーサービスの「レオマイル」「レオパレスリゾート オーナー料金」などが用意されている。
×レオネットや家具家電付は、自分で選ぶことはできない。そのため、その分のリース料が上乗せされるので、手残りが少なくなる。
５．ケチ子的視点
・アパート建築を依頼した所では、契約前に将来的な収益の計算をしてくれて、管理方法にもアドバイスがあるから、そこで相談して決めるのがいいと思う。ケチ子の友達は、レオパレス21のサブリース契約にした。やはり、初めてのことで不安もあるから、毎月空室を心配しなくてすむサブリースがいいということだった。
・自己管理する場合、管理会社との契約をする。管理会社は、大小様々あるので、自分で探してもいいが、レオパレス21が紹介してくれるところなら安心と思った。もちろん契約前の担当の方と面談をし、会社の内容、管理を委託する費用などの説明を受けた。費用的にも満足する内容だった。
・一部のオーナーで「反レオパレス」を掲げて活動している会があり、その会が情報提供して、かなり悪意のあるテレビ番組が放映された。これが今回のレオパレス問題の発端。「レオパレス21」というブランドを貶めて何に得になるのか分からないけれど、自分たちはレオパレス21との契約は続行中。そこで、レオパレス21のオーナー目線で正しい情報を発信していこうと組織されたのが「レオパートナーズ俱楽部ケチ子も「レオパートナーズ俱楽部」に入会してるよ。今まで騒動で、これからレオパレス21でアパートを建てて、サブリース契約をしていこうと思っている人が少ないのが現状。でも、レオパレス21のシステムは、初めてアパート経営をする人にはいいと思う。
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