大家入門　大家って儲かる？収益・利益の考え方

こんにちは。来月から本格的にアパートローンの返済が始まるケチ子です。

ケチ子は、今回2つのローンを組んだことになっている。一つは土地代。次にアパートの建築費。これらの元金の返済は入居者がほぼ決まって返済できるだろうということで、入居募集開始から4か月後ということになっていた。（別にケチ子が決めたのではないけれど）だから、今までは利子だけの支払いだった。もちろん入居募集前だって利子は発生していて、これは自分の貯金からの支払い。だから人質に預けたお金は数十万円減ってしまったよ。

１．収益とは

収益とは、売り上げのことなので、不動産賃貸の場合は入ってくるお家賃のこと。もし、駐車場もあって、家賃とは別に駐車場代を集金してるなら、それも入るよ。

レオパレス21のようにサブリースしてるなら、契約している金額が収益。レオパレス21の場合、契約している金額から、家具家電やレオネットの費用を差し引いて振り込んでくるから、実際は契約の家賃よりまあまあ減った金額が振り込まれる。その代わり入居者募集から対応まですべてお任せだから仕方ないよね。

ケチ子は、賃貸用戸建てを１軒持っているけど、それは地元の不動産屋さんに募集をお願いした。そして成約したら１か月分を広告料として支払った。こういう費用ってバカにならないよ。

２．利益とは

利益は、収益から経費を差し引いて残ったお金のこと。

不動産賃貸の場合は、経費のところでも説明したけど、建物の費用は減価償却で経費に繰り入れるので、例えば１億円の建物を19年で減価償却すると、年間526万円ものお金が経費として計上できる。ケチ子のような小規模大家なら、これでかなり利益が圧縮される。ただし、この526万円は、実際の入ってくるお金ではないから影も形もないよ。帳簿上のお金。これが現金で残るならすごいけど。

３．課税

利益に対して課税されるので、思ったほど税金の額は多くない。それに青色申告で確定申告すると、60万円が控除されるから、さらに課税される金額が少なくなるんだよ。

ケチ子が勤めていた時は、そっちでいっぱい税金を払っていたから、税金が還付される年もあったよ。

４．実際の通帳

青色申告会に入会した時に、事業用の通帳と自分の個人の通帳を分けるように言われた。だから、個人用の総合口座と別にもう一冊事業用として口座を作った。こちらは、レオパレス21からの家賃の振込とローンの引き落しが記帳される。当然だけど銀行への返済分の引き落としだけだと、それなりの金額が残る。普段、交際費や車費、交通費などは自分のお財布からだして、まとめてお金を引き出して、自分の財布に返している。これは、年間でも大した金額じゃない。でもどんな小さな金額（電車賃210円とか切手代90円とか）でも、きちんと帳簿には記録しないとダメ。だから、普段からレシートは必ず貰うようにしている。

５．ケチ子的視点

・不動産賃貸は、自分の土地に建物をローンを組んで建てるなら、それなりの金額が残る。だけど、それを全部生活費に使ってしまっては、入居者が減ったり、災害にあったりしたら対応できなくなる。もちろん年間数千万円もお家賃が入る専業大家さんなら、当然そこから生活費を使っても、残るお金が多いから話は違うけど。ケチ子のように小規模大家は、アパート収入以外の収入もあった方が安心。（そういいながら、60才でお仕事辞めて、現在引きこもりブロガーやってます）

・土地から買ってのアパート経営は、あまり手残りがない。ケチ子の感覚だと、アパートのお家賃で土地のローンを払う感じ。だから、その土地が10年後、20年後価値の落ちない地域や場所にしないと意味がないと思う。お小遣い程度の手残りだからこそ使えないよ。貯めておいてできるだけ、利子見直しの時に繰り上げ返済しないと。ケチ子は自宅をバブル期に購入したから、今に地価はその当時の1/5になってしまった。払った金額を考えるとすごく悲しい。資産価値が1/5・・・

・ワンルームマンション投資が一時期流行ったけど、こっちは手残りが少ないどころか、固定資産税などの経費は持ち出し。30年後の古いワンルームマンション持ってたって、何の価値もないし、持ち出した分、いつ回収するの。投資というのは、持っているお金を大きくすること。ワンルームマンション買うぐらいなら、買った場合の毎月払うはずだった金額と持ち出し分だったはずの金額を積み立て、配当のある優良株でも買った方がいいと思う。

ケチ子は10数年前、レオパレス21から声を掛けられてアパートを建てたけど、そのことはすごくよかったと思っている。自分の働いたお金以外に収入があることが心強かったし、残ったお金の一部はケチ子の趣味？のSFC修行やライザップに使い、今まで知らなかった世界を知ることができた。

もし、今アパートを建てる条件の揃った土地を持っているなら、アパートを建てることも検討した方がいいと思う。レオパレス21では、独自の調査でアパートに最適かどうか相談にのってくれる。現在はあの騒ぎで、ほとんど営業活動をしていないけれど、相談はできるよ。ケチ子の友達も、それでアパートを建てて、大家デビューしたよ。