大家入門 アパート建築が終わったら

こんにちは。コストコの法人会員証を作ったケチ子です。

コストコでは、個人事業主でも法人カードが作れる。法人カードの方が、年会費がちょっとだけ安い。普通法人というと、株式会社とか合同会社形式にして事業をすることをいうけれど、税制状、ケチ子レベルの不動産賃貸業では法人化してもメリットがない。法人化すれば、ケチ子は大家のおばちゃんじゃなく、社長になっちゃう・・・社長か・・・

1.残金の清算と不動産登記

建物が完成すると、残金の支払いをする。これも、銀行から入金された日に、そのままレオパレス21へ入金。その日は、あと2つの振込をした。建物表題登記をお願いした土地家屋調査士事務所への支払いと所有権保存、抵当権追加設定などをお願いした司法書士事務所への支払い。抵当権って、銀行がお金を貸してくれる代わりに、融資を受ける土地や建物を「お金が返せなくなくなったら現物をお渡しします」という約束。土地を購入した時もお金を借りているから、その時も土地の所有権移転と抵当権の設定をしている。このもろもろの手続きに100万円以上の支払いをしてるんだよね。所有権移転や所有権保存の費用は、ケチ子が支払うのは当然だと思うけど、抵当権の設定って、銀行が自分の権利を守るためにする手続きだよね。それをケチ子が支払うって、ちょっと納得いかないんだけど。それだけで40万円ぐらいかかってる。これって普通なの?

2.管理会社の決定と入居者募集

1棟目はレオパレス21のすべての管理をお任せするサブリース。2棟目は自己管理だけど、自分で入居者を募集したり、共有部分のお掃除をしたりするのは大変。そこで、入所者を募集したり、見回り、清掃、鍵の管理などをやってくれる管理会社と契約し、いろいろな大家の仕事をお任せすることになる。当然費用はかかってくるが、レオパレス21だと必要なレオネットや家具家電のリース料、家賃保証分がないため、手残りが多くなる。この管理貸会社は、レオパレス21の方で紹介してくれた。

この会社でも家賃保証付きの契約もあるけれど、今回は新築だし空室リスクは少ないと読んで見送ることにした。

契約すると、すぐ入居者募集が開始される。完成前に半分の部屋が入居者さんが決まった。そして募集から3か月で満室になった。ちょっと広いお家賃の高い部屋から入者さんが決まったのがちょっと意外だったな。

3.物件引き渡し

引き渡しは、ケチ子とだんなさん、現場監督さんとレオパレス21の担当さんで行った。完成したアパートをみんなで確認して、書類にサインして、鍵の束を受け取った。これは、後日管理会社にそのまま渡し、ケチ子が合鍵を持つことはない。

レオパレス21の界壁問題からマスコミこぞってのレオパレスたたきの最中に、契約や設計、建築と進んできての完成なので、ケチ子は「やっと完成した、よかった!」って本気で思ったよ。だって、このアパートを建てるために2人3脚でやってきた営業の担当さんも1人は改修の現場に、一人は古いオーナーさんとの交渉の仕事にと、それぞれ別な仕事になってしまった。でもこの日は、営業担当として立ち会ってくれたよ。

4.初回家賃の振込

初めて管理会社から家賃の振込金額は、満室じゃないから満室時の1/3の金額だったけど、やっぱりうれしいよね。

本格的な銀行への返済は、来年1月から。とりあえず満室になったので、安心して新年が迎えられそう。修繕の積み立ても始めたし、こちらのアパートの収益は手をつけないで、3年後の利率見直しの時には繰り上げ返済をするつもりだよ。最初の10年は、できるだけ借金の額を減らしていこうと思ってる。

5.ケチ子的視点

・自己管理物件といっているけど、管理会社と契約することで大家の仕事は丸投げ状態。費用がかかるけれど、お願いした仕事をケチ子がやろうとしても、管理会社と同じことはできない。プロに任せるのが1番だと思う。

・土地も建物もローンを返し終わるまでは、実質融資をしてくれた銀行のもの。そのために抵当権の設定というのがあるけれど、その費用も結構高い。いろいろな手続きの印紙代っていう税金が多すぎる。

・アパートローンは34年。多分返し終わるまでケチ子は生きていないと思う。そうなるとこれを子供に引き継がないといけない。だから、今回はローンのこととか、子供にできるだけ話をしておいた。聞いても分からにと思うけど、すごい額の借金があるってことは理解したようだ。

・不動産投資をするなら、何が1番いいかは何十年もたってからしか分からないと思うけど、ワンルームマンションのように、月々手残りのない投資はダメだと思う。だって通帳の数字が増えるという楽しみがないもの。

やっとすべての支払いや手続きが完了。これから帳簿に支払いなどをすべて記帳しなければならない。まだまだ大家の仕事は続く・・・ふぅ~。

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