大家入門 アパートを建てようと思ったら

こんにちは。確定申告のために帳簿整理をしたら、登記などの費用がすごくてため息だでたケチ子です。

アパートを建てる時って、細かい費用については融資を受けた中からレオパレス21の方で処理してくれる。司法書士さんにいくらとか、印紙代がいくらとか、水道加入金がいくらとか・・・説明はあるけど、自分で現金で支払うことはなく、振込用紙に必要事項を書いてハンコを押せば終了。あとで領収書と明細書みてびっくりしたよ。だいたい数字でみてもお金の実感ってわかないもの。

ケチ子は、アパート大家になって良かったと思っているから、友達にも勧めて、友達もアパート大家になった。もし、アパート大家に興味があれば参考にになるかなって思ってまとめてみたよ。

１．アパートの需要を調べる

アパートの需要は、個人では分かりにくいので地元の不動産屋さんあたりに聞くのが良いと思う。ケチ子は、アパートを建てた元実家のある地域からは就職したときから離れているから、全然地元の実態が分からなかった。実際、レオパレス21の借り上げだから空室が出ても、お家賃が減る訳じゃないし、あまり気にしていなかった。でもレオパレス21から送られてくる報告を見ると、入居率はほぼ90％以上だったから、田舎にしてはいいのかなって思ってた。でもそれはレオパレス21の営業力かなとも思ってた。

ところが、地元の不動産屋さんとあった時に、「この辺は単身者用のアパートが不足してるんですよ。」という話があった。そして、もしレオパレス21の借り上げが無くなって、自己管理するなら自分のところで入居などのお手伝いをしますという話だった。十分自己管理でやっていける土地らしい。

もちろん、レオパレス21などでも、土地の情報は集めている。ケチ子の1棟目のアパートの地区は、これ以上レオパレスを建てても集客が難しい地区となっていて、ケチ子のアパート以降、ほぼレオパレスは建っていない。

２．建築業者から話を聞く

アパートといっても、レオパレス21や大東建託のような大手の業者さんに建築から管理までお願いするパターンと自分で地元の工務店にお願いして建築し、地元の不動産屋さんに管理や集客を委託して、管理は自分でするパターンがある。ケチ子はその中間。土地探しから建築まですべてはレオパレス21、集客、建物管理、入居者さんの対応を管理会社、ケチ子がすることは、管理会社との連絡、共有部分の水道代と電気代の支払いぐらい。

どんなアパートにするか、とりあえず大手の業者さんに話を聞いてみるのがいいと思う。レオパレス21のような単身者向けアパートの需要があるところと、大東建託のようにファミリー向け需要がありところと場所によっても違うから、複数のタイプの違う業者さんに話を聞くのがいいと思うよ。

十分利益の上がる物件なら、どの業者さんも、建築費の見積もりと大まかなな収益の計算をした提案書を出してくれるよ。

３．建築業者を決める

アパートを建てることが決まったら、建築をお願いする業者さんを決める。アパートのタイプ、建てる場所（地域）によってそれぞれの業者さんの強みがあるから、アパートを建てる場所が決まれば、業者さんは自然と決まってくるかな。自己資金をどれくらい出すかとか、融資をどうするかなど細かいことを決めていく。レオパレス21では、融資をしてくれる銀行さんも捜してくれる。お金が有り余っている人なら、全額現金だろうけど、大抵は建築費のほとんどを融資で賄うことになるよね。それも30年ローン。何歳で建てるかにもよるけど、場合によっては、借金の完済に親子2代になることもあるよ。その辺りの相談にものってくれる。

４．融資

かぼちゃの馬車、シノケンの過剰融資の問題発覚から、最近は、銀行もアパートローンの貸し出しはかなり慎重になっている。融資を受けるには、その銀行の基準に合わないと融資をしてもらえない。ケチ子の2棟目の融資銀行は、まずケチ子とだんなさんの金融資産全部申告が必要だった。それを裏付ける書類や通帳のコピーを提出。それからまとまった額の貯金を預けるのが条件だった。まとまった額の貯金をケチ子は人質（人じゃないから金質か・・・）と呼んでいる。それって使ってはいけないとは言われてないけど、使えないよね。それから、銀行の審査があり、審査が通らないと話はここで終わり。とは言っても、その前にレオパレス21と銀行の担当さんで話し合っていて、ほぼ審査に通る見込みで書類など準備してるんだけどね。