こんにちは、金利上昇に怯えるケチ子です。
ケチ子が不動産投資を始めてからずっと低金利だった。2棟目は利回りが超絶低くても手残りはそれなりにあった。しかし今回の金利見直しで利率は2倍以上、金額にしてもだいぶ返済が増えギリ黒字と言うレベル。4年前、2棟目の利回りの低さに危機感を覚え3棟目を購入することにしたけど、買っといてよかった～って思う。当時は金利上昇よりは空室リスクを考え、補填する家賃が必要だと考えたんだけどね。2棟目は立地がいいのでほぼ空室はない。まだなんとか払っていけるレベル。でも5年後金利がさらに上がっていたら・・・多分売却。そうならないようにそれまでに棟数増やして全体の手残りを増やせるよう頑張るしかない。
昨日見慣れた封筒が届いた。前回これを見たのは・・・多分1年前。毎年年初に送って来る感じ。ケチ子はこのブログを始めてからはこの冊子と間に送られてくるパンフレットを全部とってある。そう、LPオーナー会からだよ。
ケチ子とLPオーナー会の出会いは、10年ぐらい前。当時日本各地でLPオーナー会の入会説明会をやっていた。当時からレオパレスの悪口を言って、会に入会するとどれだけメリットがあるかという話を聞かされた。だけど、話の内容より代表のMに対しての印象が「胡散臭い」だったので入会を見送った。ケチ子は第一印象が悪い人とは付き合わない。直観的に合う、合わないは空気感で分かるでしょ。仕事関係の人でも、「付き合ってみたらいい人だった」は経験なし。
さてLPオーナー会2025年版の内容はというと・・・相変わらずヒドイ。今回の目玉は「レオネットの解約」だな。「レオネットを解約して受け取る家賃を増やす」だって。以前の「プロパンガス切替で借地使用料を受領」の文字は見当たらなかったわ。多分レオパレスの「レオパレスグリーンLPガス（LGLPガス）供給」に切り替わったからだと思う。でもさ、ケチ子は3棟目と4棟目はレオパレスの物件じゃないけどプロパンガスの会社から借地使用料なんて貰ったことないよ。これって本当に普通に貰えるものなの？ってずっと疑問だったよ。
「レオネット解約」をしたらなぜ受け取る家賃を増えるのかの説明はなかった。解約したら確かにレオネット分の費用は引かれないから振込額は増える。だけど今時インターネット回線がないアパートなんて入居者に選ばれないよね。ケチ子の4棟目はインターネット回線の使用料は大家負担。毎月の負担額を見ると金額だけ見ると3倍でレオネットが高い印象。だけど部屋数がそもそも2倍なので金額割合でいうと1.5倍。レオネットをやめたら入居者がNTTの光回線とか自分で契約するってこと？ケチ子の家はテレビ・ネット・電話のセットだけど月1万円ぐらい払ってるよ。（戸建てとアパート1室じゃ正しい比較にはならないけどね）レオネットなら入居者は「インターネット使い放題・U-NEXT見放題（一部除外あり）・安心設定サポート」のスタンダードプランで月額2310円。安くする分大家が負担してるともいえるけど、それで入居者に選ばれる物件なら大家にとって損はないよね。
もう一つムキー！！（怒）ってなった記事が「レオパレスの管理戸数から読み解く将来像」。2010年から2020年の管理戸数はほぼ横ばい。その後は緩やかに減少。そりゃ当たり前だ、だって新築してないもの。そしてLPオーナー会の予想（願い）は2034年には半減の30万戸を下回るとのこと。あのさ、レオパレスの経営陣のことバカにしてない？10年で半減する管理戸数を指をくわえてぽか～んと見ていると思う？素人のケチ子が社長になったとしても「管理戸数を増やす対策」を考えるよね。実際新築再開に動き出してるし。
とまあ、今回も突っ込みどころ満載のパンフレットだったわ。ケチ子はレオパレス21の応援団（一人だけど）だからレオパレス21下げする記事についてはちょっと我慢ができない。ケチ子がぐちぐち言ったところでLPオーナー会は痛くも痒くないと思うけど、レオパレスオーナーがうっかり入会してLPオーナー会の養分（会費が高すぎる！）にだけはならないでほしいと思ってるケチ子でした。
コメント