不動産投資　金銭感覚がバグる　人のお金（融資）でいかに儲けるか

こんにちは、だんなさんのリクエストで長崎旅行に行ってきたケチ子です。長崎といえば軍艦島。軍艦島に行くツアー会社は5社あって、料金やサービスが違ってる。旅行を決めたのが3月中旬。いろいろ比較していざ予約しようと思ったら・・・なんとほぼ満席。シーマン商会だけがラスト2席でかろうじて予約が取れた。こじんまりした船で人数が少ないからガイドさんの話もよく聞こえて、ケチ子としては満足だったよ。その他大浦天主堂やグラバー園なども観光した。でもだんなさん、観光地より擁壁が気になって仕方がなかったようだ。長崎は「坂の街」って言われるように平地が少ない。山の斜面に住宅が立ち並ぶ。「これ建て替えはどうするんだろう？」って。いや、長崎に住んだり、物件買ったりしないんだから・・・って心の中で呟いたよ。

先日、大家の会の勉強会があった。今回の講師は3名。一人は会のメンバーで、九星気学の第一人者。毎年その年について九星気学的な解説をしてくれるので楽しみにしている。2人は外部からで、今30代でギガ大家を目指し、凄い勢いで物件を買ってる人。２人は同じ不動産塾に入って勉強し、現在は自分でも有料サロンを開いているそうだ。ケチ子とは別世界で不動産投資をしている人だったな。

不動産投資って言うけれど、ケチ子の中では投資って株ってイメージ。不動産は大家という仕事っていうイメージ。世の中が会社ではそんな高い給料を出せないから、不足分は副業で稼いでねっていう雰囲気なったせいか、不動産投資という言葉も普通になってきた。ケチ子は生活費は年金で賄えるので、ローン返済や諸費用（管理費や修繕費など）を引いた家賃は貯まっていく感じ。そして貯まった家賃を自己資金としてまた1棟買う。そんな感じなので2年に1棟、地道に増やしている。ところが今回の講師の方は月に数棟ずつ買っているそうだ。数棟っていったいいくら自己資金を持ってるんだろう？と不思議に思う。でも話を聞いていくと、多分自己資金をほとんど出さないで買い進めていて、ケチ子とは根本的の手法が違うんだと思った。

ケチ子が持ってる4棟の融資は、地方銀行が２行。今度の物件もその2行の一つにお世話になる。地方銀行は自己資金1～2割は出さないといけない。自己資金なしのフルローンやオーバーローン（諸費用まで貸してくれる）はない。その上融資期間は30年や25年から築年数を引いた期間。だから築30年の中古アパートは融資してもらえない。じゃあ、みんなどこでお金を借りて買ってるんだろう？って思ってたが、最近やっと分かってきた。築30年のアパートでも30年ローンを組んでくれるところがある。その代わり利率はケチ子の借りてる利率の倍ぐらい、または倍以上。ケチ子の場合は返済比率は50％ぐらいだけど、そういうところから借りれば返済比率は上がり、手残りは少なくなる。今回の講師の方のキャッシュフローは少なくて（とはいっても千万単位だからね）びっくりしたけど、確かにそうなるなと話を聞いて納得した。

ギガ大家とは「賃貸不動産を500室以上、または資産規模が数十億〜百億円規模の不動産投資家」を指す言葉で、30代でこれを目指すって凄いよね。500室、1棟10～20室だとしても25～50棟ぐらい持つってこと。1棟1億なら25～50億、東京近辺ならその倍くらいの50～100億の投資ってことだよね。今生涯賃金の中央値は2億円だそうだ。その50倍も銀行から借りて、儲けて、返済していく。気が遠くなるけど、彼らにほそんな恐怖感はないらしい。

ケチ子が初めて大家になったレオパレス物件。当時銀行からの借り入れは1億円。現役の共稼ぎだったけど住宅ローンや子供の教育費で貯金だって数百万がいいところだった。そんなケチ子が1000万だって大金なのに、その上の桁、億の借り入れって・・・ケチ子とだんなさんは、よくよく考えて建築（借り入れ）を決心したけど、きょうだいがものすごく心配していた。ケチ子とだんなさんも「恐怖心」はあったよ。だから手残りはすべて貯金し、何度か繰り上げ返済もした。しかし当時、今くらい知識と情報があったら、多分繰り上げ返済分を自己資金に棟数を増やしていたと思う。でも当時は毎日の生活に精一杯だっし、副業で豊かな暮らしなんて思いもしなかった。

大家の会に入ったことで勉強する機会が増え、大家としての知識も増えてきた。そして不動産投資家という人と大家とは根本的に違うことも分かってきた気がする。ケチ子は今までは大家。これからは不動産投資家を目指したいなと思う。ケチ子は今月69才になった。定年退職をしてもう8年を経つんだ・・・でも暇で退屈なんてことはなかったな。毎日ブログを書いたり、旅行を計画を立てたり、お得情報を集めたりと日々やることがいっぱいある。買う予定のない物件探しも楽しい。これから法人ができたら中古物件にも挑戦したいな。そしてちゃんと法人を育て、次の世代に引き継ぐ。引き継ぎのための教育もしていかなくちゃならない。いろいろとやらなくちゃならないことが目白押し。そんな忙しい毎日が楽しいケチ子でした。