こんにちは、最近「あすけん」というアプリを入れて、ダイエットがんばろうと弱く決心したケチ子です。もうねこの年になると、なかなか「絶対痩せるぞ！」ってならないのよ。10年前ライザップに多額のお金を払って本気のダイエット。ライザップ3か月で本当に5㎏痩せたのよ。でも辞めて、食事を普通に戻したら・・・体重も元通り。その上リタイヤしてからは当然運動量が減り、ジワジワと体重が増えている。理由は分かってる。食べすぎ。ケチ子みたいに1日中家でゴロゴロしている人間には、それほどカロリー要らないのよ。でもね、甘いものも食べたいし、お酒も飲みたいし、運動はやりたくないしって太らない訳がないのよ。そこで「あすけん」という食べたものを写真で残すアプリを入れて、せめて食べすぎを防ごうって思った。いつまで続くか・・・目標はとりあえず2㎏。無理せずがんばろう。
先日、レオパレス21の開発営業部支店主催のオーナー会に参加してきた。開発営業部はあの例のレオパレス21がまんまとテレビにやられた「ガイヤの夜明け」の番組を発端とする騒ぎで、一旦部署が閉鎖された建築部門。やっと経営が安定してきて、建築も再開。これからは新築物件を増やしていくそうだ。今回のオーナー会は「次世代オーナー向け」で税金や法人設立などの話を聞くことができた。次世代オーナーなら息子が聞くべき話だけど、多分ほとんど知識がない息子が聞くより、知識の薄いケチが聞いて、ケチ子が賢くなった方が有益と考えた。
今回のセミナー講師は、ケチ子が法人を作るのにお世話になってる税理士先生。テーマは「節税の仕組みとデットクロスのリスク」。ケチ子の1棟目もあと数年で減価償却が終わるので、デットクロスについて学べるのはいい機会だったよ。減価償却分は収益に入らないので税金の対象にならない（節税効果大）。しかし減価償却が終わった23年目以降は税負担が急激に増加し、手元に残る現金が減る。場合によっては赤字となる。それでも他に物件を持っていて赤字が補填できればいいけれど、ローン返済して税金払ったら残りが０とかマイナスなら何のための不動産経営かってなるよね。
デットクロス対策として、「繰り上げ返済」「必要経費の計画的計上」「損益通算を15年間活用」「売却のタイミングの検討」の話があった。ケチ子にとって、繰り上げ返済するお金があれば別の物件買いたいし、給与所得はないし、売却はしたくないし・・・手札ないじゃんって思った。ところがあるYouTubeでこんな話があった。「築古のアパートを購入し木造なら4年、鉄骨造なら5年の減価償却ができる。これで節税する。ただし4年後にはまた買わなくちゃならない。延々これを繰り返す」だって。ただね～、築古ってどんな不備が潜んでるか分からないから、節税効果以上に修繕費がかかったら意味ないと思うけどどうなんだろう。それに築古をさらに4～5年持って売却って売れる？値段は？って思うと、ちょっと手が出せないかな。
もう一つの話題は「法人化」。これは実例の話。ある方が遺産相続で７棟のアパートを引き継いだ。CFは約2,000万円。納税額は約1,500万円。7棟もあるのに手残り500万円！びっくりの金額。そこで1棟を売却し3棟の借入金を完済。法人を作って3棟を移動。残りの3棟は個人事業。これで個人、法人の納税額は約500万円となり、約1,000万円も改善できた話だった。不動産を残すには、その前に不動産経営の基本を伝授することが大事なんじゃないかと思ってる。そこで今回は法人に息子にも出資させ、不動産経営に参加させることにした。仕事もあるし、子育ても忙しいから実働は自分たちでするけれど、引き継いだ後スムーズに経営ができるレベルにはしておきたいと思う。
レオパレス21の開発営業部はこれからが勝負。がんばってほしい。ケチ子にとってちょっとうれしいニュースがあった。2棟目は土地を買って、レオパレス21に建物を建ててもらったんだけど、その時の担当さんが開発営業部に戻ってきた。2棟目みたいに土地を探してくれて、建物をたてるパターンでまたやってくれるという。ケチ子の人生を変えた2棟目の物件。その時の担当さんなら信頼できるし、こちらのこともよく理解してもらってるので、なんかチャンス来た！って感じ。法人を作ってこれから物件増やすぞ～っていうこのタイミングで、また強い味方が戻ってきた。ケチ子ってちょっと不動産の神様に愛されているかもって、ニンマリしたケチ子でした。
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