アパート経営のリスクを考える

はい、こんにちは、2棟目のアパートの工事が電柱の移設等の諸事情で遅れているケチ子です。

ケチ子が、2棟目のアパートを建てようと決心してから1年以上が経過。やっと完成の目途がついてきた。本来ならもう収益が出てるはずだったけど、最初の買おうと思った土地の契約が白紙に戻り、また土地探しからだったのでだいぶ遅れた。土地が見つかったら、あの騒ぎ。神様が「やめろ!」って言ってるかと思ったよ。でも、営業さんの執念?熱意?に支えられてなんとかここまで・・・

先日、2棟目は自己管理物件にするので、管理会社の人と面談した。ケチ子の1棟目のアパートはレオパレスのサブリース物件だけれど、今回サブリースは見送った。サブリースにしなかったのは、今回の騒ぎがあったからじゃないよ。

1棟目は、自己所有の土地に建てたから費用は建物分だけ。サブリースっていうのは、一定額を大家に補償するかわりに、満室時の家賃の85~90%(業者や立地などで変わってくる)の支払い額になる。だから、満室が続けばレオパレスはその分儲かる。でも空室が多くなればレオパレスの持ち出しになる。ローンの支払いが少ない1棟目は、サブリースでも十分収益があがる。

でも2棟目は、土地と建物分のローンを組むので、家賃の大半はローンに消える。この物件を1棟目と同じにレオパレスにサブリースすると、ケチ子の手元にいくらも残らない。だったら建てる意味ないでしょ。そこで、レオパレスが提案してきたのが、「自己管理」。とはいっても昔の大家みたいに、お掃除や電球を代えるようなこまごました仕事をする訳じゃないよ。アパートの管理を専門にやっている会社を紹介してくれて、ケチ子はそこと契約する。管理会社は、お客さんの募集、賃貸契約や家賃の集金、アパートの共有部分の清掃などをやってくれる。当然管理会社に支払いはしなくちゃならないけど、家賃の5%程度。これでやっていくと、レオパレスとサブリース契約するよりだいぶ手元に残るお金が増えるという説明だった。

ただし、1部屋空いたら、その分月の収入は減る。ローンは毎月一定だから、空室が増えれば手元に残らないどころか、持ち出しになる可能性は0ではない。

ケチ子は、1棟目とトータルで考えているので、2棟目のローンが持ち出しになった場合は、1棟目の収益から補填するつもり。

アパート経営のリスクは、空室だけじゃない。

滞納。満室でも、家賃が入ってこなけれな空室と同じ。入居者がいるから、新しい入居者も捜せない。最悪。

大家さんと揉める住人のイラスト

火事や地震の災害。災害によって建物が消失してしまったら、収益が0になり、ローンだけが残る。つらすぎる!

ぼろぼろの街のイラスト

事故物件。犯罪現場なんかになってしまったら、もうだれも入居しなくなるからね。災難では済まされない。

リスクのことを考えると、アパート経営なんかやらない方が気楽だけど、今後の生活を考えると、年金以外の収入があるってことは心強いよ。年金だって減らされる可能性が高いしね。

ケチ子のアパートの収益は、ほとんど積み立ててローンの繰り上げ返済や今回の頭金になってる。少しは贅沢してもいいんじゃないって、ケチ子の心がささやくけど、「アパート経営のリスク」を考えると、ローンの繰り上げ返済が先だよ!って言い返してる。

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