こんにちは、せどりをやろうとして全然儲からなかったケチ子です。
世の言う「せどらー」のYouTube動画を見て、「よし！これだ！」と思い、ハワイに行った時アウトレットモールで値下げされたブランドバックを買い付けた。そして日本に帰ってきてメルカリで売りに出した。しかし、結局売れたものは値下げ交渉されてほぼ利益なし。1番売りたかったバックはまだ家にあるよ。世の中そんなに甘くない・・・
今、不動産投資の中で注目されているのが「古屋 団地投資」。築50年位の古屋や団地の一室を数百万で購入。リフォームして貸し出し、家賃収入を得るというもの。リフォームはできるだけ自分でやり、お金をかけないようにすることで初期投資を抑えると利益率が高まる。
そこでケチ子は団地の値段を調べてみたよ。確かに数百万円で購入できそうだ。物件によってはすでにリフォームが終わっていて、すぐに住むことができる物件もあった。（これは値段がやっぱり高かったよ）
ただし、古い団地って間取りが使いにくい。同じ団地内の家賃を調べてみたら安い。その上、売りに出ている部屋のほとんどが4、5階。昔の団地は5階建てでもエレベーターなし。今どきの若い人がエレベーター無しの4、5階に住むかな？
今日調べた物件は、築45年３DK DK6帖 和室6帖 和室4.5帖(2室) が190万円だった。（千葉が1番安かった）これ高くない？これに税金や手数料を上乗せし、リフォーム代100万円かけたら （室内の写真がないから 実際この金額で大丈夫か不明）350万円くらいかな？これをそこの相場の5.5万円で貸し出す。修繕積立は大家の負担だから7,500円を差し引くと手残りは月47,500円。3,500,000÷47,500＝74か月、お金の回収に6年以上かかることになる。実際には固定資産税も払うから手残りは少なくなるので、回収期間はさらに伸びる。
投資利回りからみると以下のようになるよ。
表面利回りの計算方法 （年間家賃収入÷物件価格）×100
55,000×12 ÷3,500,000×100＝18.8
実質利回りの計算方法 【（ 年間家賃収入 ー年間支出）÷物件価格】 ×100
【（ 660,000－90,000）÷3,500,000】×100＝16.2 ※実際はこれに固定資産税が徴収されるからさらに低くなる
最低でも古屋、団地投資の利回りは30％以上って言われている。いったいいくらで物件を購入したらそうなるのか？実際にやってる人の話では、古屋を50～80万円で購入、リフォームは30万円以下（ほぼ材料費－自分でやる））だそうだ。それを4万円位で貸し出す（ニーズはあるとのこと)もし、この団地を半額95万円で購入、30万円でリフォームなら初期投資は125万円。それで計算すると・・・
表面利回り 55,000×12 ÷1.250,000×100 ＝52.8 （スゴイ！）
実質利回り 【（ 660,000－90,000）÷1,250,000】×100＝ 45.6
確かにこれなら30％以上になるけど・・・
地方都市では空き家が数十万で売りに出されているのがある。大きな家を買ってしまい、リフォームに費用と時間がかかりすぎてにっちもさっちもいかなくなってる人が「楽待」のYouTube動画で紹介されていたよ。
投資利回りが同じでも築30年の物件とこの築45年の物件では、その先が全く違うことになる。5年後この物件を売ることにする。するとこの団地は築50年ということになる。そしてエレベーター無しの5階はいったいいくらで売れるんだろうか？
世の中、副業ブーム。確かにお給料にプラスお小遣いが稼げたらいいよね。だけどよ～く考えないと思わぬお荷物を背負うことになるから、ブームだからって安易に手をだしちゃだめってことだよね。
家賃収益は基本生活費に使わないって決めているケチ子でした。年金＋月5万円あればいいなあ・・・ブログも簡単じゃないんだよ。
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